Criado pelo Congresso em 1990 para estimular a economia dos EUA através da criação de emprego e do investimento de capital por parte de investidores estrangeiros, o Programa de Investidores Imigrantes EB-5 (EB-5) tem vindo a ganhar popularidade entre os investidores estrangeiros e os promotores imobiliários norte-americanos ao longo da última década. Com os problemas de atrasos na concessão de vistos e de retrocesso, a reafectação do capital do EB-5 tornou-se, sem dúvida, uma das principais preocupações dos investidores do EB-5. No entanto, pode ser uma oportunidade vantajosa para promotores imobiliários que procuram financiamento alternativo.
Por que é que é preciso reafetar o capital do programa EB-5?
A Lei da Imigração e da Nacionalidade estabelece um limite anual de 10 000 para o número de vistos EB-5 que podem ser emitidos, o que inclui tanto o investidor principal e o seu cônjuge como os filhos solteiros com menos de 21 anos. Para além do limite anual global de 10 000 vistos EB-5, existe também um limite máximo por país de 7%, ou seja, 700 vistos EB-5. Quando parecer que o limite de 10 000 vistos EB-5 vai ser atingido num determinado ano fiscal e que um país vai esgotar a sua quota individual de 700 vistos EB-5, o Departamento de Estado dos EUA vai impor uma data-limite para a emissão de vistos EB-5 a imigrantes desse país. A isto chama-se «retrocesso». Como a popularidade do Programa EB-5 disparou na China nos últimos cinco anos e também cresceu significativamente noutros países, como o Vietname, a Coreia e a Índia, a procura global por vistos EB-5 ultrapassou em muito o limite anual de 10 000, o que levou ao anúncio de retrogressão para investidores desses países.
Visão geral das diretrizes da USCIS sobre a reafectação no âmbito do programa EB-5
Em junho de 2017, o USCIS atualizou o Manual de Políticas para esclarecer que, mesmo depois de terem sido criados os postos de trabalho exigidos pelo investimento EB-5 original, o investidor tem de manter o investimento durante todo o período de validade do cartão verde condicional. Neste sentido, a reafectação, ou «nova afectação» noutro investimento, como é referida no Manual de Políticas, pode ser utilizada para cumprir o requisito de capital em risco. O Manual de Políticas refere ainda que qualquer reafectação de capital após o cumprimento do requisito de criação de postos de trabalho deve incluir os seguintes três componentes de «capital em risco»:
• O investidor imigrante tem de ter investido o montante exigido de capital em risco com o objetivo de gerar um retorno sobre esse capital;
• Tem de haver um risco de perda e uma possibilidade de ganho; e
• A atividade empresarial tem de ser efetivamente exercida
É óbvio que vários investimentos podem cumprir estes três requisitos de «risco». O Manual de Políticas dá apenas dois exemplos — nomeadamente, a reafectação a outro projeto de construção ou a emissão de novas obrigações municipais, por exemplo, para despesas de infraestruturas — mas o USCIS ainda não deu orientações adicionais nem esclarecimentos sobre os seus requisitos de reafectação. Embora a comunidade de partes interessadas no programa EB-5 esteja atualmente a defender que o USCIS confirme que o âmbito dos veículos de reafectação permitidos é mais amplo do que estes dois exemplos, o USCIS ainda não o fez.
Que opções de reorientação estão atualmente disponíveis no mercado do EB-5?
Com esta falta de esclarecimento, não é de admirar que a maioria das plataformas atuais de reafectação de fundos do programa EB-5 sigam os dois exemplos explicitamente mencionados no Manual de Políticas do USCIS – nomeadamente, investimentos em ativos imobiliários e/ou investimentos em obrigações municipais.
A CanAm Enterprises (CanAm), a principal operadora de centros regionais EB-5, começou a redistribuir com sucesso os fundos dos investidores EB-5 no segundo trimestre de 2019. A plataforma diversificada de reafectação do programa EB-5 da CanAm oferece opções de investimento em empréstimos mezaninos aos seus investidores EB-5, cada um com os seus próprios prazos de reafectação, tolerância ao risco e rendimentos esperados.
Um empréstimo mezanino típico da plataforma de reafectação da CanAm inclui parâmetros de crédito como:
• Os mutuários são promotores imobiliários que cumprem os requisitos e que procuram financiamento adicional a curto e médio prazo (cerca de 3 a 5 anos), para além dos empréstimos de primeira garantia e do capital próprio.
• Rácio empréstimo/custo até 80%.
• Tipo de projeto: construção nova, reposicionamento de ativos e/ou adaptações para inquilinos numa variedade de classes de ativos, tais como escritórios, hotéis, edifícios multifamiliares, imóveis industriais e de uso misto.
• Assim que o promotor imobiliário pagar as despesas operacionais e a dívida sénior pendente, as receitas têm de ser destinadas ao pagamento do empréstimo mezanino antes de os investidores de capital próprio poderem receber quaisquer distribuições.
«A plataforma de reestruturação da CanAm oferece uma alternativa de financiamento criativa para proprietários e promotores imobiliários», disse John Reid, diretor da CanAm Capital Partners, uma afiliada da CanAm Enterprises, «Como investidores não institucionais, temos mais flexibilidade na forma como estruturamos os nossos investimentos. Para projetos de qualidade e parcerias, conseguimos oferecer condições competitivas a taxas ligeiramente abaixo das do mercado.»
A CanAm contratou a sua afiliada, a CanAm Capital Partners («CACP»), para identificar oportunidades de investimento em empréstimos mezaninos que ofereçam rendimentos ajustados ao risco de alto nível, concentrando-se em regiões e ativos onde a CanAm tem vantagens informativas, operacionais e outras vantagens competitivas. A equipa da CACP aproveita os mais de 30 anos de experiência da CanAm em investimentos ligados à imigração, incluindo a angariação de fundos e o investimento ao abrigo do Programa EB-5 em mais de 55 projetos em diversos setores, num total superior a 2,8 mil milhões de dólares.
Para saberes mais sobre a plataforma diversificada de reafectação de fundos EB-5 da CanAm, entra em contacto com a CACP através do número 212-668-0694 ou do e-mail info@canamcapital.com
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