Creado por el Congreso en 1990 para impulsar la economía de EE. UU. a través de la creación de empleo y la inversión de capital por parte de inversores extranjeros, el Programa de Inversores Inmigrantes EB-5 (EB-5) ha ganado popularidad entre los inversores extranjeros y los promotores inmobiliarios estadounidenses durante la última década. Con los problemas de atrasos en la tramitación de visados y el retroceso en las fechas de prioridad, la reasignación del capital del EB-5 se ha convertido sin duda en una de las principales preocupaciones de los inversores del EB-5. Sin embargo, podría ser una oportunidad ventajosa para los promotores inmobiliarios que buscan financiación alternativa.
¿Por qué hay que reasignar el capital del programa EB-5?
La Ley de Inmigración y Nacionalidad establece un límite anual de 10 000 para el número de visados EB-5 que se pueden expedir, lo que incluye tanto al inversor principal como a su cónyuge, así como a los hijos solteros menores de 21 años. Además del límite anual total de 10 000 visados EB-5, también hay un límite por país del 7 %, es decir, 700 visados EB-5. Cuando parece que se va a alcanzar el límite de 10 000 visados EB-5 en un año fiscal determinado, y además que un país va a agotar su asignación individual de 700 visados EB-5, el Departamento de Estado de EE. UU. fijará una fecha «límite» para la expedición de visados EB-5 a los inmigrantes de ese país. A esto se le llama «retroceso». Dado que la popularidad del programa EB-5 se ha disparado en China durante los últimos cinco años y también ha crecido significativamente en otros países como Vietnam, Corea e India, la demanda global de visados EB-5 ha superado con creces el límite anual de 10 000, lo que ha llevado a que se anuncie la retrogresión para los inversores de estos países.
Resumen de las directrices de la USCIS sobre la reasignación de fondos del programa EB-5
En junio de 2017, el USCIS actualizó el Manual de Políticas para aclarar que, incluso después de que la inversión EB-5 original haya creado el número de puestos de trabajo exigido, el inversor debe mantener la inversión durante todo el periodo de validez de su tarjeta verde condicional. En este sentido, la reasignación, o «nueva inversión» como se denomina en el Manual de Políticas, puede utilizarse para cumplir el requisito de capital en riesgo. El Manual de Políticas establece además que cualquier reasignación de capital tras cumplir el requisito de creación de puestos de trabajo debe tener los siguientes tres componentes de «riesgo»:
• El inversor inmigrante debe haber invertido la cantidad de capital requerida con el objetivo de obtener una rentabilidad sobre el capital invertido;
• Tiene que haber riesgo de pérdida y posibilidad de ganancia; y
• La actividad empresarial debe llevarse a cabo de verdad
Está claro que hay varias inversiones que pueden cumplir estos tres requisitos de «riesgo». El Manual de Políticas solo da dos ejemplos —concretamente, la reasignación a otro proyecto de construcción o la emisión de nuevos bonos municipales, por ejemplo, para gasto en infraestructuras—, pero el USCIS aún no ha dado más orientación ni aclaraciones sobre sus requisitos de reasignación. Aunque la comunidad de interesados en el programa EB-5 está presionando ahora mismo para que el USCIS confirme que el abanico de opciones de reasignación permitidas es más amplio que estos dos ejemplos, el USCIS todavía no lo ha hecho.
¿Qué opciones de reubicación hay disponibles actualmente en el mercado del EB-5?
Ante esta falta de claridad, no es de extrañar que la mayoría de las plataformas actuales de reinversión del programa EB-5 sigan el modelo de los dos ejemplos que se mencionan explícitamente en el Manual de Políticas del USCIS, es decir, las inversiones en activos inmobiliarios y/o en bonos municipales.
CanAm Enterprises (CanAm), el principal operador de centros regionales EB-5, empezó a reinvertir con éxito los fondos de los inversores EB-5 en el segundo trimestre de 2019. La plataforma diversificada de reinversión del programa EB-5 de CanAm ofrece opciones de inversión en préstamos mezzanine a sus inversores del programa EB-5, cada uno de los cuales tiene sus propios plazos de reinversión, tolerancia al riesgo y rentabilidad esperada.
El préstamo mezzanine típico de la plataforma de reasignación de CanAm incluye parámetros de financiación como:
• Los prestatarios son promotores inmobiliarios que cumplen los requisitos y buscan financiación adicional a corto y medio plazo (entre 3 y 5 años, más o menos), además de los préstamos preferentes y la inversión de capital.
• Una relación préstamo-coste de hasta el 80 %.
• Tipo de proyecto: obra nueva, reposicionamiento de activos y/o reformas para inquilinos en diversas clases de activos, como oficinas, hoteles, viviendas multifamiliares, naves industriales y propiedades de uso mixto.
• Una vez que el promotor haya pagado los gastos de explotación y la deuda senior pendiente, los ingresos deben destinarse al pago del préstamo mezzanine antes de que los inversores de capital puedan recibir cualquier distribución.
«La plataforma de reinversión de CanAm ofrece una alternativa de financiación creativa para propietarios y promotores inmobiliarios», ha dicho John Reid, director de CanAm Capital Partners, una filial de CanAm Enterprises. «Como inversores no institucionales, tenemos más flexibilidad a la hora de estructurar nuestras inversiones. Para proyectos de calidad y con patrocinadores, podemos ofrecer condiciones competitivas a tipos ligeramente inferiores a los del mercado».
CanAm ha encargado a su filial, CanAm Capital Partners («CACP»), que busque oportunidades de inversión en préstamos mezzanine que ofrezcan una rentabilidad ajustada al riesgo superior, centrándose en zonas geográficas y activos en los que CanAm cuente con ventajas competitivas a nivel informativo, operativo y de otro tipo. El equipo de CACP aprovecha los más de 30 años de experiencia de CanAm en inversiones relacionadas con la inmigración, incluida la captación de fondos y la inversión en el marco del Programa EB-5 para más de 55 proyectos en diversos sectores, por un total de más de 2.8 mil millones de dólares.
Si quieres saber más sobre la plataforma diversificada de CanAm para la reasignación de fondos del programa EB-5, ponte en contacto con CACP llamando al 212-668-0694 o escribiendo a info@canamcapital.com
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