Para os potenciais investidores EB-5, a diligência devida raramente é mais concreta do que ver um projeto ativamente em construção. As licenças, aprovações e documentos de oferta contam uma história. Um guindaste num local de trabalho, betão a ser derramado e um empreiteiro totalmente mobilizado contam outra.
O Projeto EB-5 Rural Waterview Residences em Dillon, Colorado, encontra-se nessa fase. Desde a aprovação da petição USCIS até ao fecho do empréstimo e à construção ativa, o projeto atingiu uma série de marcos que ilustram o aspeto prático de um investimento EB-5 bem estruturado. Esta publicação percorre cada um desses marcos e explica o que significam para os investidores.
O projeto num relance
O Waterview Residences é um empreendimento de condomínio no centro de Dillon, Colorado, uma cidade montanhosa de quatro estações na base do corredor de esqui do Condado de Summit. O projeto terá 80 unidades residenciais e aproximadamente 4.800 pés quadrados de espaço comercial no rés do chão, com residências acima do segundo andar que oferecem vistas do Lago Dillon e das Montanhas Rochosas circundantes.
O projeto qualifica-se como uma Área de Emprego Alvo da Zona Rural (TEA) ao abrigo do Programa do Centro Regional EB-5. Esta distinção é importante para os investidores por várias razões:
- Os projectos EB-5 rurais qualificam-se para uma reserva de visto reservada, o que significa que os investidores evitam o atraso geral que afecta as categorias não reservadas.
- A USCIS é obrigada, ao abrigo da Lei de Reforma e Integridade (RIA) de 2022, a dar prioridade às petições de projectos rurais para adjudicação.
- Aplica-se o limite mínimo de investimento mais baixo para projectos TEA ($800.000 vs. $1.050.000).
Um caminho rápido através do USCIS: o I-956F aprovado em dois meses
Antes de qualquer investidor EB-5 poder apresentar uma petição pessoal, o projeto em si tem de receber a aprovação da USCIS através de um processo separado conhecido como I-956F. Introduzido pelo RIA, o I-956F é o mecanismo através do qual a USCIS avalia se um projeto cumpre os requisitos do programa antes de o capital do investidor ser investido.
O I-956F é um pedido abrangente, normalmente com centenas de páginas. Inclui o plano de negócios do projeto, a análise do impacto económico, os documentos de oferta, os registos na SEC e outra documentação que a USCIS utiliza para avaliar a credibilidade do projeto, a estrutura financeira e as projecções de criação de emprego.
No caso do Waterview Residences, o I-956F foi aprovado em apenas dois meses após a sua apresentação. Embora os tempos de processamento variem de acordo com o tipo de projeto e a qualidade da apresentação, uma aprovação em dois meses reflecte o mandato de processamento prioritário rural ao abrigo do RIA e um pacote de apresentação bem preparado. Para os investidores, uma aprovação confirmada da I-956F é importante porque é a determinação do USCIS de que o projeto cumpre os requisitos do programa e um pré-requisito para que as petições dos investidores sejam finalmente aprovadas.
O marco do financiamento: Empréstimo EB-5 de 56 milhões de dólares fechado
Em fevereiro de 2026, a CanAm fechou um empréstimo EB-5 de 56 milhões de dólares para o projeto Waterview Residences.
Na estrutura EB-5 padrão da CanAm, o capital do investidor é estruturado como um empréstimo da Nova Empresa Comercial (NCE) à Entidade Criadora de Emprego (JCE), que é a entidade de desenvolvimento responsável pelo projeto. O fecho do empréstimo marca o momento em que a estrutura de financiamento está legalmente em vigor e o capital está comprometido com o projeto. É a transição da angariação de fundos para a execução.
Para os investidores EB-5, o fecho do empréstimo é significativo porque indica que o projeto tem o capital necessário para prosseguir com a construção. O Chefe de Finanças de Investimento da CanAm observou no momento do fecho que o projeto estava “bem posicionado para avançar com a construção de uma forma que se alinha com os objectivos de investimento e de imigração”.
Construção em curso: Como é que o local está hoje
A partir do final de abril de 2026, a construção no local do Waterview Residences está a progredir ativamente. A demolição e a limpeza do local foram concluídas em 10 de abril de 2026. O empreiteiro geral Layton Construction Company, LLC mobilizou-se totalmente, com uma grua instalada e as aquisições de subempreiteiros em curso.
A colocação de betão está a avançar de forma constante, com a construção do primeiro e segundo níveis do parque de estacionamento em curso. A equipa de Gestão de Activos da CanAm realizou visitas ao local, confirmando que a construção está a decorrer dentro do prazo e sem problemas.
Para os investidores EB-5, a construção ativa confirma que o capital foi aplicado e que o projeto está a ser executado de acordo com o seu plano. O progresso documentado da construção é uma prova de que o trabalho descrito no pedido I-956F está em curso.
Criação de emprego: Excede os requisitos do programa
Uma análise económica independente determinou que o projeto Waterview Residences criará mais de 924 postos de trabalho, o que excede os requisitos combinados de criação de postos de trabalho para todos os 66 investidores na oferta. O programa EB-5 exige que o capital de cada investidor apoie a criação de pelo menos 10 empregos a tempo inteiro para trabalhadores americanos qualificados.
A criação de emprego projectada que excede o limiar mínimo proporciona uma margem de segurança aos investidores. Se os custos de construção ou os prazos reais mudarem, o projeto tem espaço para absorver essas alterações, sem deixar de cumprir os requisitos do programa.
Um projeto com impacto local
O Waterview Residences é um exemplo de uma mudança mais ampla na forma como o capital EB-5 está a ser aplicado em todo o país. De acordo com os dados do IIUSA, o investimento rural EB-5 cresceu de 354 milhões de dólares acumulados ao longo de toda a história pré-RIA do programa para mais de 5 mil milhões de dólares em apenas três anos, com mais de 133.000 empregos criados em comunidades rurais ao longo do caminho.
Projectos como o Waterview fazem parte dessa história. O Condado de Summit ganha novas habitações e espaços comerciais. São criados postos de trabalho numa comunidade que, historicamente, não tem visto este nível de investimento EB-5. Este é o programa que está a funcionar como previsto.
