Beth Mattson-Teig | 21 de agosto de 2023
O aperto nos mercados de capitais imobiliários poderá impulsionar ainda mais a atividade entre os investidores imigrantes.
O programa de imigração por investimento EB-5 tem enfrentado um caminho difícil rumo à recuperação desde que o Congresso o restabeleceu há quase 18 meses. Mas os intervenientes do setor estão otimistas quanto ao futuro, devido à procura reprimida por parte de investidores internacionais e de promotores imobiliários que procuram fontes de financiamento alternativas num mercado com maior escassez de capital.
O EB-5 é um programa de incentivos ao investimento estrangeiro nos EUA que oferece green cards em troca de capital. Os seus defensores há muito que o apresentam como uma importante ferramenta de estímulo ao desenvolvimento económico e à criação de emprego. Com um investimento mínimo de 800 000 dólares, o programa tem gerado historicamente milhares de milhões em financiamento anualmente, emitindo cerca de 10 000 vistos por ano. De acordo com estimativas da associação comercial do setor, a IIUSA, pelo menos 834 milhões de dólares foram gerados através do programa EB-5 só na primeira metade do ano fiscal de 2023. Este capital é usado para financiar o desenvolvimento de imóveis comerciais e de infraestruturas.
O Congresso vem a debater reformas do programa há anos, e a incapacidade de chegar a um acordo resultou na não renovação do financiamento do programa. O fim do programa de centros regionais EB-5, em junho de 2021, deixou os operadores numa situação de incerteza durante vários meses. O programa acabou por ser restabelecido em março de 2022, no âmbito da Lei de Reforma e Integridade do EB-5.
«Diria que o programa está a recuperar e a ganhar impulso, embora ainda com cautela», afirmou Jill Jones, diretora sénior e conselheira jurídica da JTC, uma empresa global de serviços profissionais. O reinício do programa não foi, de forma alguma, como ligar um interruptor de volta à posição «ligado». Embora as reformas tenham sido, em geral, bem recebidas pelo setor, também criaram alguns obstáculos à reabertura do programa. “O maior obstáculo que enfrentamos hoje é a incerteza. Há tantas coisas que não estão claras sobre como devem ser implementadas que as pessoas não têm 100% de certeza de como proceder”, disse Jones.
Outro grande obstáculo foi o facto de os Serviços de Cidadania e Imigração dos EUA (USCIS), responsáveis pela gestão do programa EB-5, terem interpretado a nova legislação como exigindo a reautorização de centenas de centros regionais EB-5 já existentes. O setor reagiu com uma ação judicial que acabou por ser resolvida a favor dos centros regionais em setembro de 2022. «Assim que esse acordo foi feito, foi uma corrida para sair», disse Christine Chen, diretora de operações da CanAm Enterprises, uma das principais operadoras de centros regionais EB-5.
Procura reprimida
Embora a retomada do programa tenha sofrido atrasos devido à curva de aprendizagem em torno das novas regras, também existem alguns fatores favoráveis que desencadearam uma enorme procura reprimida. Em particular, a Lei de Integridade e Reforma criou novas categorias com novas quotas ou atribuições de vistos para os candidatos. Essas categorias incluem projetos elegíveis em áreas rurais, áreas designadas de alto emprego e projetos de infraestruturas. Na prática, isso significa que as pessoas que investem nessas áreas têm prioridade no processamento dos seus pedidos de visto EB-5, observou Ronald Fieldstone, especialista em EB-5 e sócio da Saul Ewing LLP.
Um dos problemas crónicos do programa EB-5 antes da sua breve suspensão era a existência de limites máximos para o número de vistos que podiam ser emitidos para cada país. A procura esmagadora proveniente da China, em particular, criou uma fila com um prazo de espera de 10 a 15 anos, o que tinha congelado novas atividades. A procura por parte dos cidadãos chineses voltou agora com força total. «Há entusiasmo e uma onda de novas atividades por parte dos investidores na China, que sentem que têm uma segunda oportunidade de entrar no programa», disse Jones.
Isso também é uma boa notícia para os centros regionais EB-5 que já tinham criado infraestruturas na China, com agências e recursos educativos já instalados. A China, a Índia, o Vietname e a Coreia do Sul têm sido tradicionalmente os quatro grandes em termos de procura. As empresas EB-5 estão focadas em reconstruir redes e relações em todos esses países. Há também uma forte procura proveniente da América Latina, bem como de russos que foram deslocados para outros países fora da Rússia.
«O passaporte dos EUA é visto como um passaporte de grande prestígio a nível mundial. Por isso, quando o programa reabriu, havia muita gente à espera, pronta para dar o passo», disse Chen. «E as alterações no programa proporcionaram-lhes novas oportunidades que antes simplesmente não estavam ao seu alcance.»
Outra grande mudança que tem mobilizado o mercado desde que o programa foi renovado é a possibilidade de apresentar os pedidos em simultâneo. Se alguém estiver aqui com um visto válido, como um visto de estudante ou de trabalho, pode permanecer nos EUA enquanto o seu visto EB-5 estiver em tramitação. «Isto tornou-se uma forma de as pessoas investirem e esperarem pelo seu eventual green card EB-5, mas, entretanto, podem continuar a construir as suas vidas nos EUA», acrescentou Jones.
Fonte alternativa de capital
O regresso do capital do EB-5 é uma boa notícia para os promotores imobiliários que procuram fontes de financiamento alternativas. Alguns participantes acreditam que o programa EB-5 poderá registar um pico de popularidade semelhante ao da Grande Crise Financeira. De acordo com a IIUSA, o programa EB-5 ajudou a gerar 20,6 mil milhões de dólares em investimento direto estrangeiro entre 2008 e 2015. «Como todos sabemos, as taxas de juro subiram e é mais difícil conseguir empréstimos. Por isso, de repente, o EB-5 tornou-se uma alternativa muito mais atraente para os promotores imobiliários», disse Fieldstone.
Os promotores imobiliários estão a usar o dinheiro do EB-5 para financiar uma parte mais cara, como dívida mezanino ou ações preferenciais. O custo do capital EB-5 varia consoante a estratégia do centro regional e o risco do projeto, com uma variação que vai dos 6% até aos 15%.
Além disso, a procura por parte dos promotores imobiliários, aliada à evolução do programa EB-5, está a proporcionar aos investidores acesso a mais oportunidades de investimento. «Para nós, é um momento excelente para o dinheiro do EB-5 ser aplicado em projetos de altíssima qualidade», disse Chen. «Eles são mais vítimas das circunstâncias do ambiente em que nos encontramos. Por isso, para nós, estamos a viver um momento muito dinâmico que traz benefícios.»
Apesar de algumas das recentes turbulências no programa, muitos participantes têm uma perspetiva positiva quanto ao crescimento futuro. «Graças à Lei de Reforma e Integridade, todo o setor está a amadurecer e a tornar-se mais sofisticado», acrescentou Jones. Alguns dos maus atores foram eliminados e, com sorte, as pessoas vão perceber que este é um programa do governo que visa fazer o bem, criando e desenvolvendo áreas carenciadas, acrescenta ela. A Lei de Reforma e Integridade prorrogou o programa de centros regionais EB-5 até 30 de setembro de 2027.
