Beth Mattson-Teig | Ngày 21 tháng 8 năm 2023
Việc thắt chặt thị trường vốn bất động sản có thể thúc đẩy thêm hoạt động đầu tư từ phía các nhà đầu tư nhập cư.
Chương trình đầu tư định cư EB-5 đã trải qua một quá trình phục hồi đầy khó khăn sau khi Quốc hội khôi phục chương trình này gần 18 tháng trước. Tuy nhiên, các bên tham gia trong ngành vẫn lạc quan về triển vọng phía trước nhờ nhu cầu bị dồn nén từ các nhà đầu tư quốc tế cùng với các nhà phát triển đang tìm kiếm các nguồn tài chính thay thế trong một thị trường khan hiếm vốn hơn.
EB-5 là chương trình ưu đãi đầu tư nước ngoài vào Mỹ, trong đó thẻ xanh được cấp để đổi lấy vốn đầu tư. Những người ủng hộ chương trình này từ lâu đã ca ngợi nó như một công cụ kích thích kinh tế quan trọng cho sự phát triển kinh tế và tạo việc làm. Với mức đầu tư tối thiểu là 800.000 đô la, chương trình này đã tạo ra hàng tỷ đô la vốn đầu tư hàng năm, cấp khoảng 10.000 thị thực mỗi năm. Theo ước tính của Hiệp hội thương mại ngành IIUSA, ít nhất 834 triệu đô la đã được tạo ra thông qua chương trình EB-5 chỉ trong nửa đầu năm tài chính 2023. Số vốn này được sử dụng để tài trợ cho bất động sản thương mại và phát triển cơ sở hạ tầng.
Quốc hội đã tranh luận về cải cách chương trình này trong nhiều năm, và việc không đạt được thỏa thuận đã dẫn đến việc không gia hạn được nguồn tài trợ cho chương trình. Việc chương trình trung tâm khu vực EB-5 bị chấm dứt vào tháng 6 năm 2021 đã khiến các nhà điều hành rơi vào tình trạng bấp bênh trong vài tháng. Chương trình cuối cùng đã được khôi phục vào tháng 3 năm 2022 như một phần của Đạo luật Cải cách và Bảo đảm Tính toàn vẹn EB-5.
“Tôi cho rằng chương trình đang phục hồi và lấy lại đà phát triển, nhưng vẫn cần thận trọng,” Jill Jones, giám đốc cấp cao kiêm cố vấn pháp lý tại JTC, một doanh nghiệp dịch vụ chuyên nghiệp toàn cầu, cho biết. Việc khôi phục chương trình không có nghĩa là bật lại công tắc ngay lập tức. Mặc dù các cải cách nhìn chung được ngành công nghiệp hoan nghênh, nhưng nó cũng tạo ra một số trở ngại trong việc mở lại chương trình. “Trở ngại lớn nhất mà chúng ta phải đối mặt hiện nay là sự không chắc chắn. Có rất nhiều điều chưa rõ ràng về cách thức thực hiện, khiến mọi người không chắc chắn 100% về cách tiến hành,” Jones nói.
Một trở ngại lớn khác là Cục Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ (USCIS), cơ quan chịu trách nhiệm quản lý chương trình EB-5, đã hiểu luật mới là yêu cầu gia hạn hoạt động của hàng trăm trung tâm khu vực EB-5 hiện có. Ngành công nghiệp đã phản đối bằng một vụ kiện, cuối cùng được giải quyết có lợi cho các trung tâm khu vực vào tháng 9 năm 2022. “Ngay sau khi thỏa thuận được ký kết, mọi việc diễn ra rất nhanh chóng”, bà Christine Chen, giám đốc điều hành của CanAm Enterprises, một nhà điều hành trung tâm khu vực EB-5 hàng đầu, cho biết.
Nhu cầu bị dồn nén
Mặc dù việc khôi phục chương trình gặp phải sự chậm trễ do cần thời gian để làm quen với các quy định mới, nhưng cũng có một số yếu tố thuận lợi mạnh mẽ đã giải phóng nhu cầu bị dồn nén rất lớn. Đặc biệt, Đạo luật Liêm chính và Cải cách đã tạo ra các hạng mục mới với các suất visa được dành riêng cho người nộp đơn. Các hạng mục đó bao gồm các dự án đủ điều kiện ở khu vực nông thôn, các khu vực được chỉ định có tỷ lệ việc làm cao và các dự án cơ sở hạ tầng. Trên thực tế, điều đó có nghĩa là những cá nhân đầu tư vào các khu vực đó sẽ được ưu tiên xử lý đơn xin visa EB-5 của họ, theo nhận định của Ronald Fieldstone, chuyên gia EB-5 và đối tác tại Saul Ewing LLP.
Một trong những vấn đề kinh niên của chương trình EB-5 trước khi bị tạm dừng hoạt động là việc có giới hạn về số lượng visa được cấp cho mỗi quốc gia cụ thể. Nhu cầu quá lớn từ Trung Quốc nói riêng đã tạo ra một danh sách chờ kéo dài từ 10 đến 15 năm, làm đình trệ các hoạt động mới. Giờ đây, nhu cầu từ công dân Trung Quốc đã tăng mạnh trở lại. Ông Jones cho biết: “Có sự phấn khích và một làn sóng hoạt động mới đến từ các nhà đầu tư tại Trung Quốc, những người cảm thấy họ có cơ hội thứ hai để tham gia chương trình này”.
Đây cũng là tin tốt lành cho các trung tâm khu vực EB-5 vốn đã xây dựng cơ sở hạ tầng tại Trung Quốc với các văn phòng đại diện và nguồn lực giáo dục sẵn có. Trung Quốc, Ấn Độ, Việt Nam và Hàn Quốc theo truyền thống là bốn thị trường hàng đầu về nhu cầu. Các công ty EB-5 đang tập trung vào việc xây dựng lại mạng lưới và mối quan hệ tại tất cả các quốc gia này. Ngoài ra, nhu cầu mạnh mẽ cũng đến từ khu vực Mỹ Latinh, cũng như từ những người Nga phải di cư đến các quốc gia khác ngoài Nga.
“Hộ chiếu Mỹ được xem là một hộ chiếu mạnh trên toàn cầu. Vì vậy, khi chương trình mở cửa trở lại, có rất nhiều người đang chờ đợi và sẵn sàng chuyển đến,” Chen nói. “Và những thay đổi trong chương trình đã mang lại cho họ những cơ hội mới mà trước đây họ không có được.”
Một thay đổi lớn khác đã thúc đẩy thị trường kể từ khi chương trình được gia hạn là khả năng nộp đơn đồng thời. Nếu ai đó đang ở đây bằng thị thực hợp pháp, chẳng hạn như thị thực sinh viên hoặc lao động, thì họ có thể ở lại Mỹ trong khi chờ xét duyệt thị thực EB-5. Ông Jones nói thêm: “Điều này đã trở thành một cách để mọi người đầu tư và chờ đợi thẻ xanh EB-5 của mình, nhưng trong thời gian đó, họ có thể tiếp tục xây dựng cuộc sống của mình ở Mỹ”.
Nguồn vốn thay thế
Sự trở lại của nguồn vốn EB-5 là tin vui đối với các nhà phát triển đang tìm kiếm các nguồn tài chính thay thế. Một số người tham gia tin rằng chương trình EB-5 có thể chứng kiến sự tăng vọt về mức độ phổ biến, gợi nhớ đến cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Theo IIUSA, chương trình EB-5 đã giúp tạo ra 20,6 tỷ đô la đầu tư trực tiếp nước ngoài từ năm 2008 đến năm 2015. “Như chúng ta đều biết, lãi suất đã tăng lên và việc vay vốn trở nên khó khăn hơn. Vì vậy, đột nhiên EB-5 trở thành một lựa chọn hấp dẫn hơn nhiều đối với các nhà phát triển,” Fieldstone nói.
Các nhà phát triển đang sử dụng vốn EB-5 để đầu tư vào những hạng mục đắt đỏ hơn, chẳng hạn như nợ trung hạn hoặc vốn cổ phần ưu đãi. Chi phí vốn EB-5 thay đổi tùy thuộc vào chiến lược của trung tâm khu vực và rủi ro dự án, dao động từ 6% đến mức thấp hơn 10%.
Ngoài ra, nhu cầu từ các nhà phát triển bất động sản kết hợp với sự phát triển của chương trình EB-5 đang mang đến cho các nhà đầu tư nhiều cơ hội đầu tư hơn. “Đối với chúng tôi, đây thực sự là thời điểm tuyệt vời để sử dụng vốn EB-5 vào các dự án chất lượng cao,” ông Chen cho biết. “Các dự án này chủ yếu là nạn nhân của hoàn cảnh trong môi trường hiện tại. Vì vậy, đối với chúng tôi, đây là thời điểm năng động và mang lại nhiều lợi ích.”
Bất chấp một số biến động gần đây trong chương trình, nhiều người tham gia vẫn có cái nhìn tích cực về sự phát triển trong tương lai. “Nhờ Đạo luật Cải cách và Liêm chính, toàn bộ ngành công nghiệp đang trưởng thành và trở nên tinh vi hơn”, bà Jones nói thêm. Một số đối tượng xấu đã bị loại bỏ, và hy vọng mọi người sẽ nhận ra rằng đây là một chương trình của chính phủ nhằm mục đích tốt đẹp bằng cách tạo ra và phát triển các khu vực chưa được phục vụ đầy đủ, bà nói thêm. Đạo luật Cải cách và Liêm chính đã gia hạn chương trình trung tâm khu vực EB-5 đến ngày 30 tháng 9 năm 2027.
