Beth Mattson-Teig | 21 de agosto de 2023
El endurecimiento de los mercados de capital inmobiliario podría impulsar aún más la actividad entre los inversores inmigrantes.
El programa de inmigración por inversión EB-5 ha tenido un camino lleno de baches hacia la recuperación desde que el Congreso lo restableció hace casi 18 meses. Sin embargo, los actores del sector se muestran optimistas respecto al futuro, gracias a la demanda acumulada de los inversores internacionales y a los promotores que buscan fuentes de financiación alternativas en un mercado con mayor escasez de capital.
El EB-5 es un programa de incentivos para la inversión extranjera en EE. UU. que ofrece tarjetas de residencia a cambio de capital. Sus defensores lo han promocionado durante mucho tiempo como una herramienta importante de estímulo económico para el desarrollo económico y la creación de empleo. Con una inversión mínima de 800 000 dólares, el programa ha generado históricamente miles de millones en financiación cada año, concediendo alrededor de 10 000 visados al año. Según estimaciones de la asociación comercial del sector, IIUSA, solo en la primera mitad del año fiscal 2023 se han generado al menos 834 millones de dólares a través del programa EB-5. Este capital se utiliza para financiar el desarrollo de inmuebles comerciales y de infraestructuras.
El Congreso lleva años debatiendo reformas del programa, y la incapacidad para llegar a un acuerdo provocó que no se renovara la financiación del mismo. La expiración del programa de centros regionales EB-5 en junio de 2021 dejó a los operadores en una situación de incertidumbre durante varios meses. El programa se restableció finalmente en marzo de 2022 como parte de la Ley de Reforma e Integridad del EB-5.
«Diría que el programa se está recuperando y cobrando impulso, aunque seguimos siendo cautelosos», afirmó Jill Jones, directora sénior y consejera general de JTC, una empresa global de servicios profesionales. La reactivación del programa no fue, en absoluto, como pulsar un interruptor para volver a ponerlo en «marcha». Aunque las reformas fueron bien recibidas en general por el sector, también supusieron algunos obstáculos para la reapertura del programa. «El mayor escollo al que nos enfrentamos hoy es la incertidumbre. Hay tantas cosas que no están claras sobre cómo deben aplicarse que la gente no está 100 % segura de cómo proceder», dijo Jones.
Otro gran obstáculo fue que el Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS), que se encarga de gestionar el programa EB-5, interpretó que la nueva legislación exigía la renovación de la autorización de cientos de centros regionales EB-5 ya existentes. El sector respondió con una demanda que finalmente se resolvió a favor de los centros regionales en septiembre de 2022. «Una vez que se llegó a ese acuerdo, fue una carrera hacia la salida», dijo Christine Chen, directora de operaciones de CanAm Enterprises, una de las principales operadoras de centros regionales EB-5.
Demanda acumulada
Aunque la reactivación del programa se ha retrasado un poco por la curva de aprendizaje que suponen las nuevas normas, también hay factores muy favorables que han desatado una enorme demanda acumulada. En particular, la Ley de Integridad y Reforma creó nuevas categorías con cuotas o asignaciones de visados específicas para los solicitantes. Esas categorías incluyen proyectos que cumplan los requisitos en zonas rurales, áreas designadas de alto empleo y proyectos de infraestructura. En la práctica, eso significa que las personas que inviertan en esas áreas obtienen un trámite prioritario de sus solicitudes de visado EB-5, señaló Ronald Fieldstone, experto en EB-5 y socio de Saul Ewing LLP.
Uno de los problemas crónicos del programa EB-5 antes de su breve suspensión era que había límites en el número de visados que se podían expedir a un país concreto. La abrumadora demanda procedente de China, en particular, creó una lista de espera de entre 10 y 15 años, lo que había paralizado la actividad. La demanda de los ciudadanos chinos ha vuelto ahora con fuerza. «Hay mucho entusiasmo y una oleada de nuevas actividades por parte de los inversores en China, que sienten que tienen una segunda oportunidad de entrar en el programa», dijo Jones.
Esto también es una buena noticia para los centros regionales EB-5 que ya habían desarrollado una infraestructura en China con agencias y recursos educativos establecidos. China, India, Vietnam y Corea del Sur han sido tradicionalmente los cuatro grandes en cuanto a demanda. Las empresas EB-5 se están centrando en reconstruir redes y relaciones en todos esos países. También hay una fuerte demanda procedente de Latinoamérica, así como de rusos que se han visto desplazados a otros países fuera de Rusia.
«El pasaporte estadounidense se considera uno de los más poderosos del mundo. Por eso, cuando se reabrió el programa, había mucha gente esperando y lista para dar el paso», dijo Chen. «Y los cambios en el programa les brindaron nuevas oportunidades que antes simplemente no tenían a su alcance».
Otro gran cambio que ha revolucionado el mercado desde que se renovó el programa es la posibilidad de presentar solicitudes simultáneas. Si alguien está aquí con un visado válido, como un visado de estudiante o de trabajo, puede quedarse en EE. UU. mientras su visado EB-5 está en trámite. «Esto se ha convertido en una forma de que la gente invierta y espere a obtener finalmente su tarjeta de residencia EB-5, pero mientras tanto, pueden seguir adelante y construir su vida en EE. UU.», añadió Jones.
Fuente de financiación alternativa
La devolución del capital del programa EB-5 es una buena noticia para los promotores inmobiliarios que buscan fuentes de financiación alternativas. Algunos participantes creen que el programa EB-5 podría experimentar un repunte de popularidad similar al de la Gran Crisis Financiera. Según IIUSA, el programa EB-5 ayudó a generar 20 600 millones de dólares en inversión extranjera directa entre 2008 y 2015. «Como todos sabemos, los tipos de interés han subido y es más difícil conseguir préstamos. Así que, de repente, el EB-5 se ha convertido en una alternativa mucho más atractiva para los promotores», dijo Fieldstone.
Los promotores están utilizando los fondos del programa EB-5 para financiar una parte más costosa, como la deuda mezzanine o las acciones preferentes. El coste del capital EB-5 varía en función de la estrategia del centro regional y del riesgo del proyecto, con un rango que va del 6 % hasta poco más del 10 %.
Además, la demanda de los promotores, junto con la evolución del programa EB-5, está dando a los inversores acceso a más oportunidades de inversión. «Para nosotros, es un momento realmente fantástico para que el dinero del EB-5 se invierta en proyectos de muy alta calidad», dijo Chen. «Son más bien víctimas de las circunstancias del entorno en el que nos encontramos. Así que, para nosotros, estamos en un momento realmente dinámico que nos reporta beneficios».
A pesar de algunas de las recientes turbulencias en el programa, muchos participantes tienen una visión positiva sobre el crecimiento futuro. «Gracias a la Ley de Reforma e Integridad, todo el sector está madurando y volviéndose más sofisticado», añadió Jones. Se ha eliminado a algunos de los malos actores y, con suerte, la gente se dará cuenta de que este es un programa del gobierno que busca hacer el bien al crear y desarrollar zonas desatendidas, añade. La Ley de Reforma e Integridad prorrogó el programa de centros regionales EB-5 hasta el 30 de septiembre de 2027.
