En todo el mundo financiero, los titulares suenan a inquietud. Los mercados crediticios se están endureciendo, los tipos de interés se mantienen obstinadamente altos y los efectos dominó de la incertidumbre mundial -desde las tensiones comerciales hasta los cambios en la política fiscal- están creando un entorno más complejo para los inversores. Sólo en las últimas semanas, los analistas han advertido de “señales de alarma en los mercados crediticios” a medida que la refinanciación se hace más difícil de conseguir y se seca la liquidez en ciertos segmentos de la economía.
En este clima, los inversores están comprensiblemente ansiosos. Para los participantes en el EB-5, cuyas inversiones son intrínsecamente a largo plazo y están vinculadas al desarrollo del mundo real, estas condiciones del mercado aumentan la importancia de la precaución, la disciplina y la transparencia. Como explicó el Presidente y Director General de CanAm Enterprises , Tom Rosenfeld, en un seminario web reciente: “No es momento de no hacer tratos, sino de ser prudentes y realistas”.
Un mercado que te resulta incómodamente familiar
Tom compara el entorno actual con los años posteriores a la crisis de 2008-2009: no tan grave, pero lo suficientemente cercano como para justificar la vigilancia. La inflación, el aumento de los costes de los préstamos y una amplia escasez de liquidez se están combinando para crear lo que él describe como “un entorno mucho más difícil para conseguir capital”.
“En los últimos 10 años, nos hemos acostumbrado a un mundo de financiación muy diferente”, señala. “El capital era abundante, los tipos de interés eran históricamente bajos y se podían realizar proyectos que no habrían funcionado en otros entornos. Eso ya no es así”.
Hoy en día, los proyectos de los que antes se esperaba que devolvieran el capital se están prorrogando o reestructurando. Los promotores que confiaban en una deuda barata se enfrentan ahora a unos costes de refinanciación significativamente más elevados. En muchos casos, están recurriendo a fuentes alternativas de financiación -incluido el EB-5- para colmar las lagunas dejadas por los bancos y los prestamistas privados.
Según Tom, ese cambio presenta tanto oportunidades como riesgos. ” Estamos viendo una enorme demanda de capital EB-5 en estos momentos, porque es una de las pocas fuentes de capital paciente que quedan en un mercado que carece de liquidez”, afirma. “Pero los inversores tienen que ser conscientes de que los patrocinadores se apoyan en el EB-5 más que antes, y eso aumenta la importancia de evaluar cada operación con ojo crítico”.
La liquidez es escasa, y eso lo cambia todo
Para entender por qué importa la liquidez, considera cómo se financian la mayoría de los proyectos a gran escala. Los promotores suelen combinar varias fuentes de capital: préstamos preferentes de bancos, deuda intermedia y capital de patrocinadores o inversores externos. Cada uno de estos participantes espera ser reembolsado en un plazo que depende de que el proyecto alcance hitos clave o se refinancie al vencimiento.
Pero cuando el crédito se endurece, la cadena se rompe. ” Muchos fondos de capital riesgo y prestamistas que esperaban salir o reinvertir capital en nuevos proyectos no pueden hacerlo”, explica Tom. “Están sentados sobre activos que no se venden o que no pueden refinanciarse con los tipos actuales. Esa liquidez normalmente vuelve al mercado, pero ahora está congelada”.
Los análisis recientes de las instituciones financieras se hacen eco de ello. Bloomberg y el Wall Street Journal han informado de que aproximadamente un billón de dólares de deuda inmobiliaria comercial se acerca a su vencimiento en los próximos 18 meses, con opciones de refinanciación limitadas. Los acuerdos se están renegociando a mitad de camino, las valoraciones están cayendo y los inversores están en pausa, inseguros de lo que les deparará el próximo trimestre.
Esta incertidumbre, advierte Tom, puede presionar tanto a los centros regionales EB-5 como a los inversores para que se lancen con demasiada rapidez a nuevos proyectos simplemente porque están disponibles. ” Hemos visto más retrasos, más operaciones que se vuelven a negociar y más fondos que se retiran que nunca”, afirma. “Por eso hay que ir más despacio y asegurarse de que todas las piezas están realmente en su sitio”.
La precaución no es inactividad
A pesar del difícil entorno, Tom subraya que no es el momento de retirarse totalmente del mercado. Más bien, es el momento de redoblar la calidad y la disciplina de los procesos.
“Siguen existiendo buenos acuerdos”, dice, “pero cuesta más encontrarlos, y hay que asegurarse de que todos los elementos -patrocinador, capital, garantías, viabilidad- son correctos. Nos cuesta encontrar acuerdos con los que nos sintamos cómodos, y no pasa nada. Prefiero perder una operación a perder el dinero de un inversor”.
En CanAm, ese planteamiento se traduce en varias salvaguardias clave:
- Patrocinadores fuertes con “piel en el juego”. ” El patrocinador tiene que tener una participación significativa -entre el 25% y el 30%- y un historial demostrado”, señala Tom. “Eso no es negociable”.
- Proyectos que tienen sentido económico por sí mismos. “El EB-5 no debe ser la única razón de ser de un proyecto. Si un proyecto sólo funciona porque se dispone del dinero del EB-5, es una señal de alarma”.
- Garantías de finalización y verificación de la pila de capital. “Verificamos que todas las capas de la pila de capital son reales y están financiadas antes de comprometernos. Si el capital se retira o cambian las condiciones, lo retrasamos o nos retiramos”.
- Estudios independientes de mercado y viabilidad. “Especialmente en los proyectos rurales, donde no conocemos tan bien la economía local, traemos a terceros especialistas para que analicen la demanda y el riesgo”.
- Supuestos conservadores. “Todas las proyecciones parecen buenas sobre el papel”, dice Tom. “Pero los alquileres, los arrendamientos y las tasas de capitalización rara vez se comportan exactamente como se prevé. Tienes que hacer análisis de sensibilidad para saber qué pasa si las cosas se tuercen”.
Proyectos rurales: Oportunidad con elevado riesgo
Una de las conclusiones más importantes de las observaciones de Tom es que, aunque los proyectos rurales ofrecen actualmente una tramitación y una disponibilidad de visados más rápidas en virtud de la Ley de Reforma e Integridad del EB-5, también suelen conllevar un mayor riesgo de ejecución.
“A los inversores les atraen los proyectos rurales por su tramitación prioritaria”, reconoce, “pero tienen que reconocer que los mercados rurales son más pequeños, están menos diversificados y son más vulnerables a las crisis de un solo empresario o una sola industria. Estos proyectos pueden tener éxito sin duda, pero el margen de error es menor”.
El planteamiento de CanAm, explica, consiste en mitigar ese riesgo mediante la diversificación dentro del tipo de proyecto y la asociación con operadores establecidos y programas del sector público que proporcionan apoyo financiero adicional. “Perseguimos proyectos relacionados con la banda ancha y las infraestructuras en los que la economía subyacente no está ligada a un único modelo empresarial”, dice Tom. “Así es como se reduce el riesgo al tiempo que se cumple la intención de creación de empleo del programa”.
Una visión más amplia: La protección del inversor en un mercado cambiante
En tiempos de incertidumbre, los inversores tienden a buscar estabilidad y un liderazgo digno de confianza. Esto es especialmente cierto en el EB-5, donde el capital se compromete durante varios años y el éxito depende tanto de los resultados financieros de un proyecto como de la integridad del cumplimiento del centro regional que lo gestiona.
“Todo el mundo dice que son geniales”, advierte Tom. “Pero ahora es cuando más importa la experiencia. Quieres trabajar con personas que hayan pasado por múltiples ciclos de mercado y sepan cómo proteger a los inversores cuando cambian las condiciones.”
Señala que la misma tensión del mercado que ahora impulsa a los prestatarios hacia el capital EB-5 también aumenta la importancia de una suscripción conservadora y una supervisión continua. “ El EB-5 se está convirtiendo en una pieza más esencial de la financiación de proyectos, pero eso no significa que deba ser la pieza más arriesgada”, afirma. “Nuestro trabajo es asegurarnos de que no lo sea”.
Para llevar: Manos firmes en tiempos inestables
Al concluir la conversación, Tom volvió al mensaje más amplio que enmarca toda la serie de seminarios web: los inversores deben ver el entorno actual como una prueba de juicio.
“Cuando el mercado es tan volátil, resulta tentador perseguir el impulso o creerse todas las proyecciones”, afirma. “Pero los fundamentos siguen importando: la estructura del capital, el compromiso del patrocinador, la creación de empleo y la probabilidad de reembolso. Éstas son las cosas que protegen a los inversores, y no cambian sólo porque lo haga la economía”.
Para los inversores EB-5 que sopesen sus opciones a finales de 2025, la lección está clara. Las turbulencias del mercado no significan que desaparezcan las oportunidades, sino que el discernimiento importa más que nunca. Centrándose en la calidad más que en la cantidad y trabajando con centros regionales experimentados que prioricen la protección del inversor sobre el volumen de transacciones, los participantes en el EB-5 pueden navegar por la incertidumbre actual con confianza.
