贝丝·马特森-泰格|2023年8月21日
房地产资本市场的收紧可能会进一步刺激移民投资者的投资活动。
自国会近18个月前恢复EB-5移民投资计划以来，该计划的复苏之路可谓波折不断。但鉴于国际投资者的积压需求，以及开发商在资本日益紧张的市场中寻求替代融资渠道，业界人士对未来的发展前景持乐观态度。
EB-5是一项旨在吸引外国资本投资美国的激励计划，通过提供绿卡来换取投资。该计划的支持者长期以来一直将其视为促进经济发展和创造就业的重要经济刺激工具。 该计划的最低投资额为80万美元，历年来每年可筹集数十亿美元资金，并发放约1万份签证。 据行业协会IIUSA的估算，仅在2023财年上半年，EB-5计划就已筹集至少8.34亿美元资金。这些资金主要用于商业房地产和基础设施开发。
国会多年来一直就该计划的改革展开辩论，由于未能达成一致，导致该计划的资金未能获得续期。2021年6月，EB-5区域中心计划因期限届满而终止，使运营商陷入了长达数月的悬而未决状态。 该计划最终于2022年3月作为《EB-5改革与诚信法案》的一部分得以恢复。
“我认为该计划正在复苏并逐渐恢复势头，但仍需保持谨慎，”全球专业服务公司JTC的高级总监兼总法律顾问吉尔·琼斯表示。该计划的恢复绝非像翻动开关一样简单地切换回“开启”状态。 尽管行业普遍欢迎这些改革，但也给项目的重启带来了一些障碍。“我们目前面临的最大障碍是不确定性。许多事项在具体实施方式上尚不明确，导致人们无法百分之百确定该如何推进，”琼斯说道。
另一个重大障碍在于，负责管理EB-5项目的美国公民及移民服务局（USCIS）将新立法解读为要求对数百个现有的EB-5区域中心进行重新授权。 业界随即提起诉讼予以抗争，该案最终于2022年9月达成和解，结果对区域中心有利。“一旦达成和解，大家便争先恐后地涌出大门，”领先的EB-5区域中心运营商CanAm Enterprises首席运营官陈克琳（Christine Chen）表示。
积压的需求
尽管该计划的恢复因新规带来的适应期而出现延迟，但同时也存在一些强劲的利好因素，释放了巨大的积压需求。值得注意的是，《诚信与改革法案》设立了新的类别，并为申请人提供了新的签证配额或分配名额。 这些类别包括农村地区的合格项目、指定的高就业地区以及基础设施项目。Saul Ewing LLP 律所的 EB-5 专家兼合伙人罗纳德·菲尔德斯通指出，这实际上意味着，向这些领域投资的个人在 EB-5 签证申请方面将获得优先处理。
EB-5项目在短暂暂停之前长期存在的一个问题是，对任何特定国家可发放的签证数量设有上限。尤其是来自中国的巨大需求导致了长达10至15年的排队等待期，这使得新申请陷入停滞。 如今，中国公民的需求已强势回归。“中国投资者感到自己获得了加入该计划的第二次机会，因此市场情绪高涨，新项目活动也如雨后春笋般涌现，”琼斯表示。
这对那些已在华建立基础设施、配备代理机构和教育资源的EB-5区域中心来说，也是个好消息。 就需求而言，中国、印度、越南和韩国历来是四大主要市场。EB-5相关企业正致力于在这些国家重建业务网络和合作关系。此外，拉丁美洲地区的需求十分旺盛，流亡至俄罗斯境外国家的俄罗斯人同样展现出强劲的需求。
“在美国，护照在全球范围内被视为一种强有力的通行证。因此，当该计划重新开放时，有很多人一直在静候时机，随时准备启程，”陈说。“而且，该计划的调整为他们提供了以前根本无法获得的新机遇。”
自该计划获得重新授权以来，另一项引发市场热议的重大变化是允许同时提交申请。如果申请人持合法签证（如学生签证或工作签证）在美国，那么在EB-5签证申请审理期间，他们可以继续留在美国。 “这已成为人们投资并等待最终获得EB-5绿卡的一种方式，但在此期间，他们可以继续在美国生活并建立自己的生活，”琼斯补充道。
替代性资金来源
对于正在寻求替代融资渠道的开发商而言，EB-5资金的回归无疑是个好消息。 一些业内人士认为，EB-5项目的人气可能会出现激增，这让人联想到全球金融危机时期的情形。据IIUSA统计，2008年至2015年间，EB-5项目共促成了206亿美元的外国直接投资。 “众所周知，利率已经上升，贷款也变得更加困难。因此，EB-5项目突然间对开发商来说变得极具吸引力，”Fieldstone表示。
开发商正利用EB-5资金来筹集成本更高的资金，例如夹层债务或优先股。EB-5资本的成本因区域中心的策略和项目风险而异，范围从6%到10%出头不等。
此外，开发商的需求加上EB-5项目的演变，正为投资者创造更多投资机会。 “对我们来说，现在正是将EB-5资金投入到真正优质项目中的绝佳时机，”陈表示。“在当前环境下，他们更多是环境的受害者。因此，对我们而言，这是一个充满活力且充满机遇的时期。”
尽管该项目近期经历了一些动荡，但许多参与者对未来的增长持乐观态度。“由于《改革与诚信法案》的实施，整个行业正在日趋成熟，运作也更加规范，”琼斯补充道。 她补充道，一些不良参与者已被淘汰，希望人们能认识到，这是一个旨在通过开发和建设服务不足地区来造福社会的政府项目。《改革与诚信法案》将EB-5区域中心项目延长至2027年9月30日。
