在房地产投资结构中，有多个融资层级提供资金支持。当这些层级完整排列时，通常被称为资本结构。您在资本结构中的投资位置决定了付款的优先级和顺序，以及该投资相应的风险/收益特征——从风险较低、收益较稳健的层级，到风险较高、收益更丰厚的层级。
资本结构的两个主要层级是债务和股权。债务和股权都可以进一步细分为更小的类别，包括不同的投资债务和股权类型。一个常见的四层资本结构包括：
1) 高级债务；2) 夹层债务；3) 优先股；以及 4) 普通股。
1) 高级债务通常指抵押贷款或其他贷款。高级债务贷款人在任何其他投资者从其投资中获得回报之前优先获得偿付。
2) 在支付运营费用和高级债务后，剩余资金将用于偿还夹层债务。这是通过资产抵押权为投资者提供担保的债务。
3) 优先股在资本结构中的偿付优先级次于债务。通过优先股，投资者获得固定的回报，并有限地参与利润分配。优先股投资者在固定日期（到期日）或资产出售时获偿其原始投资额 (详见下文解释)。
4) 普通股投资者在资本结构的所有其他层级都获得偿付后，以其投资的优先收益形式获得支付。他们还可以参与房地产现金流的分红。
深入了解优先股
优先股是一种无需承担直接所有权责任的房地产投资形式。
优先股投资是最高级的股权投资。与普通股股东相比，投资者能更早获得资金回笼，且在房地产交易表现不佳时承担的风险较小。另一方面，如果项目表现优异，优先股投资在价值增值潜力方面存在限制。投资者将继续获得约定的固定资本回报率，而没有超额利润分成。
优先股和夹层债务的结构相似。今年早些时候，我们曾对这些投资形式进行过比较：https://canamcapital.com/mezzanine-debt-vs-preferred-equity/
在市场不确定和不稳定的时期，优先股投资往往对投资者更具吸引力。这种形式为投资提供了稳定性，通过固定的回报率带来更高的安全性。同时，其收益往往高于高级债务形式的房地产投资，且与普通股相比，价值贬值的可能性较小。
与任何投资机会一样，进行仔细的尽职调查并咨询可靠的顾问至关重要，以确保所获收益与您资本承担的风险相匹配。同时，请确保该投资符合您的风险承受能力和投资目标。
关于 CanAm Capital Partners
CanAm Capital Partners, LLC (“CACP”) 是一家总部位于纽约的私募股权投资、管理和咨询公司，主要专注于房地产资本投资。CACP 是美国最大的 EB-5 资金贷款机构 CanAm Enterprises 的附属机构。CACP 及其附属机构曾作为主要管理方或贷款方参与了全美各地多个项目，交易总额超过 30 亿美元。欲了解更多信息，请访问 www.canamcapital.com/cacp.
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