Existem várias camadas de financiamento que apoiam a estrutura financeira de um investimento imobiliário. Quando totalmente organizadas, estas camadas são frequentemente designadas por estrutura de capital. A posição do seu investimento na estrutura de capital determina a prioridade do pagamento e a ordem de recebimento, bem como o respetivo perfil de risco/retorno do investimento — desde as camadas de menor risco que oferecem retornos mais modestos até às camadas de maior risco que oferecem retornos mais elevados.
As duas camadas principais da estrutura de capital são a dívida e o capital próprio. Tanto a dívida como o capital próprio dividem-se em categorias menores, incluindo diferentes tipos de dívida e capital próprio para investimento. Uma estrutura de capital comum de quatro camadas inclui:
1) Dívida Sénior; 2) Dívida Mezzanine; 3) Capital Próprio Preferencial; e 4) Capital Próprio Comum.
1) A Dívida Sénior refere-se geralmente a empréstimos com garantia hipotecária ou outros empréstimos. Os credores de dívida sénior recebem o pagamento antes de qualquer outro investidor obter o retorno do seu capital investido.
2) Após o pagamento das despesas operacionais e da dívida sénior, o montante excedente restante é utilizado para pagar a dívida mezzanine. Trata-se de uma dívida garantida ao investidor através do direito de penhor sobre os ativos.
3) O Capital Próprio Preferencial tem prioridade de pagamento após a dívida na estrutura de capital. Com o capital próprio preferencial, os investidores recebem um retorno fixo juntamente com uma participação limitada nos lucros. Os investidores de capital próprio preferencial são reembolsados do seu montante de investimento inicial numa data fixada (data de vencimento) ou quando o ativo é vendido (ver explicação mais detalhada abaixo).
4) Os investidores em capital próprio comum são pagos sob a forma de um dividendo preferencial sobre o seu investimento após todas as outras camadas da estrutura de capital terem sido pagas. Podem também participar no recebimento da distribuição do fluxo de caixa imobiliário.
Uma análise mais profunda ao Capital Próprio Preferencial
O capital próprio preferencial é uma forma de investimento em imobiliário que não implica a responsabilidade da propriedade direta.
Um investimento em capital próprio preferencial é o investimento em capital mais sénior. Os investidores recuperam o capital mais cedo do que os acionistas comuns e estão menos expostos a riscos se a transação imobiliária tiver um desempenho inferior. Por outro lado, um investimento em capital próprio preferencial tem um potencial de valorização limitado se o projeto tiver um bom desempenho. Os investidores continuarão a receber uma taxa de retorno fixa acordada sobre o seu capital, sem a parte do aumento dos lucros.
O capital próprio preferencial e a dívida mezzanine têm estruturas semelhantes. No início deste ano, publicámos uma comparação entre estas formas de investimento: https://canamcapital.com/mezzanine-debt-vs-preferred-equity/
Em períodos de incerteza e instabilidade no mercado, os investimentos em capital próprio preferencial tendem a ser mais atrativos para os investidores. Esta modalidade confere estabilidade ao investimento, sendo mais segura com uma taxa de retorno fixa. Simultaneamente, tende a ser mais rentável do que os investimentos imobiliários sob a forma de dívida sénior e tem menos probabilidade de sofrer desvalorização em comparação com o capital próprio comum.
Tal como em qualquer oportunidade de investimento, é fundamental realizar uma diligência devida cuidadosa e trabalhar com um consultor de confiança para garantir que o retorno recebido é adequado ao risco que está a assumir com o seu capital. Deve também assegurar-se de que o investimento é compatível com o seu nível de tolerância ao risco e com os seus objetivos de investimento.
Sobre a CanAm Capital Partners
A CanAm Capital Partners, LLC (“CACP”) é uma empresa de investimento, gestora e consultora de capital privado com sede em Nova Iorque, cujo foco principal é o investimento de capital em imobiliário. A CACP é uma afiliada da CanAm Enterprises, o maior financiador de capital EB-5 nos EUA. A CACP e as suas afiliadas participaram como gestores principais ou financiadores em transações com um valor total superior a 3 mil milhões de dólares em diversos projetos por todos os Estados Unidos. Para mais informações, visite www.canamcapital.com/cacp.
Este documento não constitui uma oferta de venda de quaisquer valores mobiliários e não deve ser utilizado como base para a tomada de decisões de investimento.
