Trong thư thường niên gửi cổ đông tuần trước, Giám đốc điều hành Goldman Sachs, David Solomon, đã đưa ra lời nhắc nhở thẳng thắn cho các nhà đầu tư đã quen với thời kỳ lãi suất thấp kéo dài: chu kỳ tín dụng, ông viết, “vẫn chưa kết thúc”. Những lời của ông được đưa ra trong bối cảnh mà nhiều nhà phát triển đã biết rõ. Mặc dù có một số dấu hiệu nới lỏng ở phân khúc cao cấp của thị trường, vốn cho các dự án đang trong giai đoạn phát triển vẫn còn hạn chế. Thời gian tái cấp vốn không chắc chắn. Các đối tác vốn chủ sở hữu và các nhà cho vay, những người dường như rất dồi dào chỉ vài năm trước, giờ đây đã trở nên thận trọng hơn đáng kể đối với các lĩnh vực và khu vực địa lý mà rủi ro khó dự đoán nhất.

Tất cả những điều này đều không phải là chưa từng có tiền lệ. Thị trường tín dụng đã từng thắt chặt trước đây, và hệ sinh thái tài chính phát triển đã thích nghi. Câu hỏi quan trọng hơn đối với các nhà tài trợ khi đánh giá các lựa chọn của họ ngày nay không phải là liệu điều kiện cuối cùng có cải thiện hay không, mà là lịch sử cho thấy vốn đầu tư dài hạn, kiên nhẫn đã hoạt động như thế nào khi các nguồn vốn truyền thống rút lui, và mô hình đó gợi ý gì về các công cụ đáng để hiểu rõ hiện nay.

Thị trường tín dụng thắt chặt hơn: Dữ liệu cho thấy điều gì?

Môi trường hiện tại có những đặc điểm riêng, nhưng động lực cơ bản vẫn dễ nhận biết. Báo cáo thường niên tháng 3 năm 2026 của Deutsche Bank đã xác định bất động sản thương mại Hoa Kỳ là một “rủi ro then chốt” hiện hữu, lưu ý rằng “rủi ro suy giảm giá trị đáng kể vẫn tồn tại tùy thuộc vào loại hình bất động sản và khu vực”. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp ước tính 875 tỷ đô la nợ bất động sản thương mại sẽ đáo hạn vào năm 2026 , một con số, mặc dù thấp hơn mức đỉnh năm 2025, vẫn thể hiện hoạt động tái cấp vốn đáng kể trên toàn thị trường. Tuy nhiên, bức tranh tổng thể cho thấy sự chọn lọc hơn là sự khủng hoảng hệ thống. Nhiều tài sản có vị thế tốt trên các thị trường thanh khoản đang được tái cấp vốn thành công. Áp lực đang tập trung, và chính sự tập trung đó tạo ra cơ hội.

Các lĩnh vực mà các nhà cho vay truyền thống kén chọn nhất là những lĩnh vực quen thuộc: khách sạn, phát triển đô thị đa chức năng, các dự án cơ sở hạ tầng tại các thị trường cấp hai và cấp ba, và phát triển tại các cộng đồng nơi mà nhu cầu vay vốn của ngân hàng trước đây thường thấp hơn. Đây không phải là những loại dự án nhỏ lẻ. Chúng chiếm một phần đáng kể và bền vững trong chuỗi dự án phát triển, và chúng có một đặc điểm chung: các dự án khả thi, nhu cầu thực sự, nhưng việc huy động vốn từ các nhà cho vay truyền thống khó khăn hơn so với hai hoặc ba năm trước.

Khoảng cách giữa các dự án khả thi và nguồn tài chính truyền thống hiện có không phải là dấu hiệu của sự suy yếu trên diện rộng của thị trường. Đó là một đặc điểm cấu trúc của cách thức hoạt động của chu kỳ tín dụng, và đó là điều kiện mà các nguồn vốn thay thế đã đóng vai trò quan trọng nhất trong lịch sử.

Tom Rosenfeld , người sáng lập kiêm CEO của CanAm Enterprises, người đã giám sát quá trình mua bán sáp nhập của công ty qua nhiều chu kỳ, mô tả những gì ông đang chứng kiến ​​trên thực tế hiện nay:

“Hiện tại thị trường đang có rất nhiều bất ổn. Có yếu tố lạm phát, lãi suất, thuế quan, bất ổn chính trị, tất cả những điều đó. Khi có mức độ bất ổn như vậy, mọi người sẽ lo lắng. Giới kinh doanh không thích sự bất ổn. Một nghiên cứu của Ernst & Young cho thấy 30% các giao dịch hiện đang được đàm phán lại giữa chừng. Đó là dấu hiệu của sự lo sợ và bất ổn.”

Đọc thêm: Môi trường kinh tế và lý do tại sao nhà đầu tư EB-5 cần thận trọng

Bài học năm 2008 về vốn thay thế trong thời kỳ suy thoái tín dụng đã dạy chúng ta điều gì?

Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 vẫn là điểm tham chiếu hiện đại mang tính hướng dẫn nhất về cách thức hoạt động của tài chính phát triển trong điều kiện căng thẳng. Khi thị trường tín dụng đóng băng, hậu quả đối với các nhà tài trợ dự án là ngay lập tức và mang tính cấu trúc. Các ngân hàng ngừng cho vay quy mô lớn đối với các dự án xây dựng và phát triển. Các quỹ đầu tư tư nhân rút lui. Vốn vay trung gian trở nên khan hiếm. Kết quả không chỉ đơn giản là việc tài trợ trở nên đắt đỏ hơn; đối với nhiều loại dự án, nó thực sự trở nên không khả dụng ở bất kỳ mức giá nào.

Những gì giai đoạn sau năm 2008 cho thấy là nhu cầu phát triển không hề dừng lại khi tín dụng thắt chặt. Cơ sở hạ tầng vẫn cần được xây dựng. Các tài sản trong lĩnh vực khách sạn vẫn cần vốn để hoàn thành hoặc ổn định. Các dự án đa chức năng với thời gian cấp phép dài không thể chỉ chờ chu kỳ kinh tế đảo chiều. Khoảng cách giữa những gì các nhà cho vay truyền thống cung cấp và những gì các dự án thực sự cần phải được lấp đầy bằng một thứ gì đó.

Rosenfeld đã so sánh trực tiếp với các chu kỳ trước đó:

“Tình hình hiện tại khiến tôi nhớ đến năm 2008, 2009, có lẽ không đến mức tồi tệ như vậy, nhưng cũng khá gần. Hiện đang có sự thiếu hụt thanh khoản. Việc huy động vốn giờ đây khó khăn hơn rất nhiều. Nhiều thương vụ tưởng chừng khả thi ba năm trước khi lãi suất thấp giờ không còn hiệu quả nữa, và việc tái cấp vốn cũng khó khăn hơn. Các ngân hàng cũng khắt khe hơn nhiều.”

Nguồn vốn đổ vào khoảng trống sau năm 2008 có một số đặc điểm chung. Đó là nguồn vốn dài hạn, cam kết theo thời gian tính bằng năm chứ không phải quý. Nguồn vốn này không phụ thuộc vào thị trường cho vay liên ngân hàng hay điều kiện lãi suất ngắn hạn. Và nó được thiết kế hoặc cấu trúc sao cho phù hợp với mục tiêu tạo việc làm và phát triển kinh tế mà chính các dự án hướng đến. Đây không phải là những đặc điểm ngẫu nhiên. Chính những đặc điểm này đã làm cho nguồn vốn đó trở nên hữu ích khi các nguồn vốn truyền thống không thể đáp ứng được nhu cầu.

Quá trình phục hồi sau đó không xóa bỏ vai trò cấu trúc mà vốn đầu tư dài hạn đã đảm nhiệm. Trên thực tế, môi trường pháp lý hậu khủng hoảng, với các yêu cầu vốn cao hơn đối với các ngân hàng và các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành thận trọng hơn, đã khiến một số loại dự án phụ thuộc lâu dài vào các nguồn vốn dài hạn phi ngân hàng. Khoảng cách xuất hiện vào năm 2008 đã thu hẹp lại, nhưng không hoàn toàn khép kín.

Những chu kỳ tín dụng trước đây cho các nhà phát triển biết điều gì về nguồn vốn EB-5?

Các chu kỳ tín dụng khác nhau về nguyên nhân và mức độ nghiêm trọng, nhưng chúng thường tạo ra những tác động cấu trúc tương tự đối với tài chính phát triển. Nhu cầu vay vốn của ngân hàng giảm mạnh nhất ở chính những lĩnh vực, khu vực địa lý và giai đoạn dự án mà nguồn vốn đã eo hẹp nhất. Các đối tác góp vốn trở nên kén chọn hơn. Việc huy động vốn vay trung hạn trở nên khó khăn hơn với các điều khoản đảm bảo tính khả thi của dự án. Và những nhà tài trợ vượt qua giai đoạn này thành công nhất thường là những người đã cân nhắc kỹ lưỡng về việc đa dạng hóa cơ cấu vốn trước khi chu kỳ thay đổi.

Môi trường hiện tại có nhiều điểm tương đồng với các chu kỳ thắt chặt trước đây, do đó việc tham khảo lịch sử đó là điều đáng giá. Áp lực cụ thể thì khác, nhưng logic cấu trúc thì nhất quán: khi nguồn vốn truyền thống trở nên chọn lọc, các dự án tiếp tục được triển khai là những dự án có quyền tiếp cận các nguồn vốn hoạt động theo các điều khoản và thời gian khác nhau.

Đối với các nhà phát triển đang cân nhắc các lựa chọn trong bối cảnh này, Chương trình Đầu tư Định cư EB-5 là một công cụ đáng để tìm hiểu. Vốn EB-5 từ trước đến nay luôn đóng vai trò nổi bật hơn trong tài chính phát triển trong thời kỳ hạn chế tín dụng truyền thống, chính xác là vì các đặc điểm cấu trúc, thời gian dài, tính độc lập với chu kỳ lãi suất và sự phù hợp với việc tạo việc làm và phát triển kinh tế, khiến nó trở nên phù hợp nhất khi những khoảng trống trong cấu trúc vốn truyền thống khó có thể được lấp đầy bằng các phương tiện khác. Nó không phù hợp với mọi dự án hoặc mọi nhà tài trợ, và chương trình này có các yêu cầu tuân thủ và thời hạn riêng đòi hỏi sự đánh giá cẩn thận. Nhưng với tư cách là nguồn vốn trung gian dài hạn, kiên nhẫn cho các loại dự án phù hợp, nó đã chứng minh được hiệu quả qua các chu kỳ trước đó.

Tuy nhiên, Rosenfeld thẳng thắn đề cập đến sự giám sát chặt chẽ hơn mà môi trường hiện tại đòi hỏi đối với bất kỳ trung tâm khu vực nào đưa ra quyết định triển khai:

“Câu hỏi đầu tiên cho mỗi thương vụ là: liệu thương vụ này có sinh lời không? Liệu thương vụ này có đủ tính thanh khoản trong bốn, năm, sáu, bảy năm tới không? Các nhà tài trợ phải có sự đầu tư lớn. Bất kỳ thương vụ nào quá phụ thuộc vào chương trình EB-5 đều là dấu hiệu đáng báo động. Đó không phải là mục tiêu của chương trình này. Bạn phải đảm bảo rằng nguồn vốn thực sự vững chắc và có sự đảm bảo hoàn thành.”

CanAm Enterprises đã hoạt động như một trung tâm khu vực EB-5 độc lập trong hơn 20 năm, tài trợ cho hơn 75 dự án và huy động hơn 4 tỷ đô la vốn đầu tư trên các lĩnh vực bất động sản, cơ sở hạ tầng, khách sạn và các lĩnh vực phát triển khác. Kể từ khi Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 được thông qua vào năm 2022, CanAm đã ghi nhận mức tăng 1.500% đầu tư vào các dự án nông thôn trên toàn quốc, một con số mà ông Rosenfeld dẫn chứng như bằng chứng cho thấy chương trình đang thực hiện đúng mục tiêu ban đầu của Quốc hội. Các khoản vay thông qua chương trình EB-5 và Vốn Tái phân bổ của CanAm thường dao động từ 25 triệu đến 200 triệu đô la. Hơn 2,5 tỷ đô la đã được hoàn trả cho các nhà đầu tư, một thành tích phản ánh phương pháp thẩm định có kỷ luật của công ty. Là một công ty môi giới chứng khoán được đăng ký với FINRA, CanAm hoạt động theo các tiêu chuẩn tuân thủ và minh bạch mà các đối tác phát triển tổ chức mong đợi.

Đối với các nhà phát triển đang đánh giá xem EB-5 có phù hợp với một dự án cụ thể hay không, điểm khởi đầu là hiểu rõ cách thức hoạt động của công cụ này: vị trí của nó trong cấu trúc vốn, điều gì phân biệt một cấu trúc lành mạnh với một cấu trúc có vấn đề, và những câu hỏi cần đặt ra cho bất kỳ trung tâm khu vực nào trước khi cam kết. Tài liệu chuyên đề “Thẩm định đầu tư EB-5 của JTC/CanAm” được viết chính xác cho mục đích đó. Tài liệu này bao gồm cấu trúc vốn, các dấu hiệu cảnh báo trong việc lựa chọn dự án, các câu hỏi mà nhà tài trợ và nhà đầu tư nên đặt ra, và quản trị quỹ có trách nhiệm trông như thế nào trong thực tế, và được coi là nguồn tài liệu hữu ích nhất cho bất kỳ ai tiếp cận EB-5 lần đầu tiên hoặc quay lại với nó sau các cải cách về RIA.

Tải xuống Sách trắng về Thẩm định Nhà đầu tư EB-5 để bắt đầu. Các nhà phát triển quan tâm đến việc thảo luận về một dự án cụ thể có thể truy cập canamenterprises.com/for-developers hoặc liên hệ trực tiếp với nhóm của chúng tôi theo số (212) 668-0690 hoặc info@canamenterprises.com .