Phần 3 trong loạt bài của CanAm về xu hướng xét duyệt hồ sơ EB-5 với sự tham gia của Jen Hermansky và Pete Calabrese.
“Tôi có thể dùng khoản vay để tài trợ cho khoản đầu tư EB-5 của mình không?”
Đây là một trong những câu hỏi thường gặp nhất—và cũng bị hiểu sai nhiều nhất—mà các nhà đầu tư thường đặt ra. Trong phần này của loạt bài về xu hướng xét duyệt EB-5 của CanAm, Jen Hermansky của Greenberg Traurig và Giám đốc điều hành Dịch vụ Nhà đầu tư của CanAm, Pete Calabrese, sẽ đi sâu vào cách USCIS xử lý nguồn vốn dựa trên khoản vay hiện nay, những thay đổi theo Đạo luật Cải cách và Liêm chính (RIA) , và cách cấu trúc các khoản đầu tư này một cách chính xác.
“Vay vốn luôn là nguồn vốn phổ biến cho chương trình EB-5,” ông Hermansky cho biết. “Nhưng cách USCIS xem xét các khoản vay đã thay đổi – và các yêu cầu về giấy tờ chưa bao giờ khắt khe hơn thế.”
Một lộ trình cấp vốn đã được chứng minh—với sự giám sát chặt chẽ hơn.
Trong nhiều thập kỷ, các khoản vay đã giúp các nhà đầu tư tham gia Chương trình EB-5 mà không cần thanh lý các tài sản lớn. Ví dụ điển hình: vay tiền thế chấp bất động sản cá nhân và sử dụng số tiền thu được để đầu tư 800.000 đô la.
“Đó vẫn là một trong những cách tiếp cận phổ biến nhất mà chúng ta thấy,” Hermansky giải thích. “Nó thiết thực, được cho phép và đã được kiểm chứng qua nhiều năm xét xử.”
Tuy nhiên, bà cảnh báo rằng môi trường EB-5 hiện nay khắt khe hơn nhiều. “Bạn vẫn có thể sử dụng tiền vay, nhưng mọi khía cạnh của giao dịch—người cho vay, tài sản thế chấp, điều khoản trả nợ—đều phải được xem xét kỹ lưỡng.”
Những vấn đề mà tòa án đã phán quyết
Phần lớn sự nhầm lẫn về các khoản đầu tư EB-5 được tài trợ bằng khoản vay bắt nguồn từ các vụ kiện tụng cũ. Khoảng một thập kỷ trước, USCIS đã đưa ra quan điểm rằng chỉ những khoản vay có bảo đảm —những khoản vay được bảo lãnh bằng tài sản cá nhân của nhà đầu tư—mới đủ điều kiện là nguồn vốn hợp lệ.
Cách giải thích đó đã bị tòa án liên bang bác bỏ. Tòa án làm rõ rằng khi một nhà đầu tư nhận được tiền vay và đóng góp số tiền đó bằng tiền mặt vào một doanh nghiệp thương mại mới, khoản đóng góp đó được tính là một khoản đầu tư EB-5 hợp lệ. Tài sản thế chấp không nhất thiết phải là tài sản của chính nhà đầu tư.
Ông Hermansky nói: “Phán quyết đó đã mở đường cho các khoản vay không có bảo đảm và các khoản vay được người khác bảo lãnh. Trọng tâm đã chuyển từ tài sản thế chấp sang tính hợp pháp của chính các khoản tiền đó.”
Đạo luật Cải cách và Liêm chính đã thay đổi cục diện như thế nào?
Khi Quốc hội thông qua Đạo luật Cải cách và Bảo đảm Tính toàn vẹn EB-5 năm 2022, họ không hạn chế việc sử dụng các khoản vay—nhưng đã quy định rõ ràng hơn các yêu cầu khắt khe hơn.
- Các khoản vay phải được thực hiện một cách thiện chí. Giao dịch phải hợp lý về mặt thương mại và không được thiết kế để né tránh các yêu cầu của chương trình EB-5.
- Các khoản vay ngân hàng dễ chứng minh hơn. Khi khoản vay đến từ một tổ chức tài chính được cấp phép, nhà đầu tư không cần phải truy tìm nguồn gốc vốn của ngân hàng—chỉ cần chứng minh khả năng nhận và đầu tư số tiền đó của chính họ.
- Các khoản vay phi ngân hàng đòi hỏi sự minh bạch hoàn toàn. Nếu người cho vay là thành viên gia đình, doanh nghiệp hoặc tổ chức phi ngân hàng khác, USCIS yêu cầu cung cấp tài liệu chứng minh nguồn vốn hợp pháp của người cho vay và, nếu có tài sản thế chấp, bằng chứng cho thấy tài sản thế chấp đó được mua như thế nào.
“Đó là lý do nhiều nhà đầu tư đánh giá thấp khối lượng công việc cần thiết,” Hermansky nhận xét. “Bạn có thể phải thu thập tài liệu chứng minh khoản vay hợp lệ từ cả hai phía với tổng số tiền lên tới hơn 800.000 đô la.”
Các khoản vay liên kết hoặc bên thứ ba: Một vùng xám
Trong những tháng gần đây, USCIS đã xem xét kỹ hơn các khoản vay được cung cấp bởi các chi nhánh trung tâm khu vực hoặc các thực thể liên quan khác. Mặc dù các thỏa thuận như vậy có thể được cấu trúc đúng cách, nhưng chúng sẽ gây ra nghi ngờ nếu chúng có vẻ không rủi ro hoặc được dàn dựng một cách giả tạo để tránh rủi ro về vốn thực sự.
Ông Hermansky cho biết: “USCIS đang đặt ra những câu hỏi khó. Khoản vay có được thực hiện với thiện chí không? Liệu có nghĩa vụ hoàn trả thực tế không? Nhà đầu tư có thực sự đang gặp rủi ro với số tiền 800.000 đô la không?”
Calabrese đồng ý rằng mặc dù những công trình này có thể hợp pháp, nhưng chúng phải được thiết kế cẩn thận.
“Nếu lịch trả nợ hoàn toàn trùng khớp với thời điểm dự án EB-5 đáo hạn, USCIS có thể đặt câu hỏi liệu số tiền đó có thực sự là vốn của nhà đầu tư hay không,” ông nói. “Đó là cuộc tranh chấp mà không ai muốn có.”
Vay ngắn hạn so với vay dài hạn: Tại sao thời điểm lại quan trọng?
USCIS dường như cảm thấy thoải mái nhất khi các khoản vay là những thỏa thuận ngắn hạn mang tính bắc cầu—ví dụ, vài tháng để cho phép nhà đầu tư thanh lý một tài sản khác. Trong những trường hợp đó, nhà đầu tư nhanh chóng trả lại khoản vay, và số vốn gặp rủi ro vẫn thuộc về họ.
Ngược lại, các khoản vay nhiều năm hoặc không xác định thời hạn lại gây lo ngại cho các thẩm định viên. Ông Hermansky giải thích: “Nếu không có kỳ vọng rằng nhà đầu tư sẽ trả nợ trong vài năm – hoặc nếu người cho vay có liên kết với trung tâm khu vực – thì điều đó bắt đầu trông giống một cách lách luật hơn là một khoản vay thực sự” .
Danh sách kiểm tra tuân thủ: Cách thực hiện đúng cách
Dù khoản vay của bạn có bảo đảm hay không, từ ngân hàng hay từ doanh nghiệp gia đình, các nguyên tắc cốt lõi vẫn áp dụng như nhau.
- Ghi chép lại mọi thứ
Bao gồm toàn bộ hợp đồng vay, lịch trả nợ, chứng từ chuyển nhượng và bằng chứng cho thấy người cho vay sở hữu hợp pháp số tiền được sử dụng cho khoản vay. - Xác minh tài sản thế chấp
Nếu tài sản được thế chấp, hãy cung cấp hồ sơ mua bán và định giá để chứng minh tài sản thế chấp được thu thập một cách hợp pháp. - Xác nhận mục đích và điều khoản của khoản vay.
Thỏa thuận cho vay không được cấm chuyển tiền ra nước ngoài hoặc hạn chế việc sử dụng tiền cho các mục đích không thuộc chương trình EB-5. Bất kỳ hạn chế nào như vậy đều có thể khiến khoản tiền vay không đủ điều kiện. - Chứng minh sự trả nợ thiện chí
Hãy chứng minh rằng việc trả nợ là cần thiết và khả thi, cho dù đó là từ thu nhập hiện có, doanh thu bán hàng đang chờ xử lý hoặc các nguồn lực đã được xác minh khác. - Phối hợp sớm với luật sư tư vấn về vấn đề nhập cư của bạn.
Những thay đổi nhỏ trong cấu trúc khoản vay có thể dẫn đến những hậu quả lớn trong quá trình xét duyệt. Việc xem xét pháp lý sớm sẽ giúp tránh việc phải nộp lại hồ sơ tốn kém.
Cân bằng giữa tính linh hoạt và rủi ro
Các khoản vay vẫn là một công cụ có giá trị đối với các nhà đầu tư EB-5, nhưng chúng cũng đòi hỏi kế hoạch cẩn thận. Như Calabrese đã nhấn mạnh:
“Vấn đề không phải là tránh rủi ro, mà là quản lý rủi ro. Khi các nhà đầu tư hiểu được quan điểm của USCIS về các cấu trúc này, họ có thể đưa ra những lựa chọn sáng suốt và tuân thủ quy định.”
Với thời gian xử lý kéo dài hơn một năm trong nhiều trường hợp, việc làm đúng ngay từ lần đầu tiên càng trở nên quan trọng hơn. Việc bị từ chối sau thời hạn chuyển tiếp tháng 9 năm 2026 có thể đồng nghĩa với việc mất hoàn toàn các quyền lợi của Chương trình.
Kết luận
Chương trình EB-5 vẫn cho phép sự linh hoạt đáng kể trong cách các nhà đầu tư tài trợ khoản đóng góp 800.000 đô la của họ—nhưng mọi lộ trình đều phải vượt qua cùng một bài kiểm tra:
- Nguồn tiền có hợp pháp không?
- Liệu vốn đầu tư của nhà đầu tư có thực sự gặp rủi ro?
- Liệu cấu trúc đó có minh bạch và mang tính thương mại thực sự không?
Nếu câu trả lời là “có” cho cả ba câu hỏi, vụ kiện vẫn có thể thành công.
“Với sự chuẩn bị kỹ lưỡng, các khoản vay hoàn toàn có thể được sử dụng cho chương trình EB-5,” Hermansky kết luận. “Nhưng cấu trúc và hồ sơ đầy đủ là điều không thể thiếu.”
Những gì tiếp theo trong loạt bài này
Trong phần tiếp theo và cũng là phần cuối cùng của loạt bài này, CanAm và Greenberg Traurig sẽ xem xét một lựa chọn tài trợ sáng tạo khác—nhưng ngày càng phổ biến: tài khoản IRA tự quản lý.
Phần 4: Các con đường thay thế để nhận vốn EB-5 — Sử dụng tài khoản IRA tự quản lý và chuẩn bị cho thành công
