Introdução
Peter Calabrese (00:01):
Olá, sejam bem-vindos. Chamo-me Peter Calabrese. Sou o CEO da CanAm Investor Services. A CanAm Investor Services é a corretora afiliada, detida a 100 %, da CanAm Enterprises, um dos maiores e mais bem-sucedidos centros regionais da história do programa EB-5. Tenho o grande prazer de ter hoje comigo o Sr. Michael Harris. O Michael é o sócio da HarrisLaw, com sede em Miami, na Flórida, e vai estar aqui comigo hoje para falar sobre a criação de emprego e como isso influencia um investimento EB-5. Michael, bem-vindo.
Michael Harris (00:36):
Ótimo, Pete. Obrigado por me receberes aqui.
Peter Calabrese (00:38):
De nada. A criação de emprego no programa EB-5 é um tema muito debatido, mas muitas vezes as pessoas limitam-se a referir que é preciso criar 10 empregos por investidor e passam à ordem do dia. É um tema de importância vital para o sucesso de um investimento EB-5 e que, por vezes, é ignorado. Hoje quero aproveitar a oportunidade para aprofundar os componentes da estrutura de capital e como estes afetam a criação de emprego, a modelação e as previsões de emprego utilizadas nos projetos dos centros regionais, e os riscos a ter em conta ao avaliar a criação de emprego. Michael, o que achas?
Michael Harris (01:39):
A criação de emprego é um dos dois indicadores mais importantes para o sucesso de um investidor EB-5. O outro é a preservação do capital.
Compreender os componentes da estrutura de capital
Peter Calabrese (01:50):
Quando se investe num programa EB-5 da forma correta, o objetivo é obter todos os benefícios de imigração e receber o reembolso do investimento. A criação de emprego é um dos elementos mais importantes nas fases finais de um projeto. Podes explicar os diferentes componentes da estrutura de capital e ajudar os investidores a perceber como é que o capital próprio, o financiamento mezanino, a dívida sénior e os empréstimos subordinados afetam, cada um à sua maneira, a capacidade de um projeto para criar empregos?
Michael Harris (02:33):
Qualquer oferta de colocação privada devidamente preparada vai incluir uma discriminação das utilizações e fontes de financiamento dentro da estrutura de capital. Vais ver o custo total do projeto juntamente com as diferentes fontes de capital: empréstimos, financiamento, capital próprio e, potencialmente, capital de origem governamental ou créditos fiscais que podem demorar anos a ser concretizados. A parte relativa às utilizações vai mostrar-te como esses fundos são distribuídos entre a construção, as operações e outros componentes do projeto.
Como funciona a criação de emprego ao longo de toda a cadeia de capital
Peter Calabrese (03:51):
Quando se criam empregos, isso resulta apenas da parte do financiamento proveniente do programa EB-5 ou de todas as despesas do projeto?
Michael Harris (04:17):
A criação de emprego não se limita aos fundos do investidor EB-5. Todas as despesas do projeto destinadas ao desenvolvimento podem ser consideradas nos cálculos de criação de emprego. Se os fundos EB-5 representarem 30% da estrutura de capital, digamos 30 milhões de dólares, os restantes 70 milhões de dólares gastos no projeto também podem contribuir para o número de empregos gerados pelo modelo económico. O investidor EB-5 beneficia de todo o impacto económico do projeto, e não apenas da sua parte proporcional.
Peter Calabrese (05:11):
Portanto, em teoria, como este projeto não existiria sem o financiamento do EB-5, todas as despesas do projeto e todos os benefícios económicos que ele gera podem ser contabilizados na criação de emprego.
Michael Harris (05:29):
Exato. E isso levanta uma questão importante em termos de diligência devida: se um projeto não puder ser concluído sem o capital do EB-5, essa dependência deve ficar clara nos documentos da oferta. Um projeto que esteja totalmente financiado sem o EB-5 levanta questões diferentes das de um projeto em que a componente do EB-5 seja realmente essencial para a sua conclusão.
Requisitos relativos ao calendário de criação de emprego
Peter Calabrese (05:50):
Voltando ao essencial: quando é que os postos de trabalho têm mesmo de ser criados e quando é que têm de ser registados?
Michael Harris (06:14):
A política segue há muito tempo uma regra de dois anos e meio: os empregos têm de ser criados no prazo de dois anos e meio após a aprovação do formulário I-526 e, o mais tardar, antes do fim do terceiro ano de residência condicional do investidor. Os empregos criados antes da decisão sobre o pedido também podem ser contabilizados, uma vez que os modelos projetam empregos criados de forma permanente na economia através de uma metodologia económica razoável.
Peter Calabrese (07:11):
Então, o prazo de dois anos e meio começa a contar a partir da aprovação do I-526, especificamente.
Michael Harris (07:20):
É isso mesmo. A regra partia inicialmente do princípio de que os investidores seriam admitidos para residência permanente no prazo de seis meses após a aprovação, seguido de um período de residência condicional de dois anos. Após a RIA, os prazos de decisão estão a melhorar e o quadro está a tornar-se um pouco mais previsível, mas o prazo básico de dois anos e meio continua em vigor.
Peter Calabrese (08:04):
Nas fases I-526 e I-956F, a criação de emprego é teórica. Faz parte do modelo económico. A prova da criação efetiva de emprego surge na fase I-829, quando o investidor pretende eliminar as condições associadas ao seu cartão verde.
Michael Harris (09:03):
Exatamente. É no formulário I-829 que o investidor tem de demonstrar que os postos de trabalho foram efetivamente criados durante o período exigido, de acordo com as etapas processuais e as aprovações a nível do projeto.
Compreender os modelos de impacto económico
Peter Calabrese (09:28):
Uma pergunta que surge com frequência é: como é que um projeto com 100 investidores consegue criar 1 000 postos de trabalho? Será que há mesmo 1 000 pessoas no estaleiro? É bom explicar que os projetos de centros regionais recorrem quase sempre à criação de emprego indireta, baseada em modelos, em vez do emprego direto com contrato W-2. Podes explicar como é que estes modelos funcionam e como é que a composição da estrutura de capital influencia o resultado?
Michael Harris (10:41):
No âmbito do Programa dos Centros Regionais, é permitida a criação indireta de emprego, apoiada por metodologias económicas reconhecidas. Há décadas que se utilizam estudos de impacto económico em muitos setores para medir como o capital que entra num projeto cria empregos em toda a economia em geral. O dinheiro gasto na construção serve para comprar bens e pagar mão-de-obra. Esses gastos têm efeitos a jusante que podem ser medidos e modelados. Os dois modelos padrão utilizados em projetos EB-5 são o RIMS-II e o IMPLAN. Ambos são geralmente aceites pelo USCIS. Um terceiro modelo proprietário, criado por um economista independente, também é aceite em alguns casos. Para qualquer região, o modelo consegue calcular quantos empregos são criados por cada dólar gasto, com base nos multiplicadores económicos locais. Se um projeto tiver 100 milhões de dólares em custos de construção, incluindo tanto custos diretos, como materiais, como custos indiretos, como arquitetos e engenheiros, além das receitas previstas com as operações, todos esses dados podem ser introduzidos no modelo para calcular o número de empregos.
Empregos na construção vs. empregos que geram receitas
Michael Harris (12:41):
Pensa nisso como se estivesses a espremer um limão. Num projeto de investimento direto, talvez só uses parte do limão. Com um projeto de centro regional, podes extrair todo o sumo através da criação indireta de empregos. Mas a qualidade desse sumo é importante. Os empregos previstos com base nos custos de construção são, geralmente, mais previsíveis do que os previstos com base nas receitas projetadas. Os orçamentos de construção são definidos com antecedência e os custos são relativamente fáceis de estimar. As projeções de receitas, por outro lado, podem variar significativamente. Se um empreendimento de condomínios tiver de reduzir os preços em 50%, isso significa 50% menos receitas e, potencialmente, muito menos empregos atribuídos a essa categoria. Por isso, quando estiveres a avaliar um projeto, tens de perceber que percentagem do número de postos de trabalho se deve à construção e que percentagem depende das receitas, e quais são os riscos para cada categoria caso o projeto tenha um desempenho abaixo do esperado.
Michael Harris (13:48):
Se um projeto previr a criação de 1 000 postos de trabalho, sendo que 40 % provêm da construção e 60 % das receitas, e essas receitas não se concretizarem, apenas uma parte dos investidores poderá ter criação de emprego suficiente para a aprovação do I-829. São este tipo de questões detalhadas que um advogado competente especializado em EB-5 vai analisar contigo antes de investires.
O papel de um advogado especializado em imigração EB-5
Peter Calabrese (16:26):
Isto é um instrumento financeiro. Um instrumento financeiro de risco. Um bom advogado especializado em EB-5, como tu, não está a avaliar se esta é uma excelente oportunidade de investimento. Estás a avaliar se se trata de um investimento viável ligado à imigração e se o percurso de imigração que cria tem probabilidades de corresponder aos objetivos do investidor. O modelo de criação de emprego é credível? Está demasiado concentrado numa única fonte? Quais são os riscos reais para a criação efetiva de emprego na fase do I-829? São estas as perguntas que as pessoas têm de fazer, em vez de simplesmente aceitarem o modelo como um dado adquirido.
Avaliação das fontes de capital
Michael Harris (18:53):
Quando analiso a estrutura de capital, procuro sempre perceber a natureza de cada fonte. Por exemplo, em alguns estados, os depósitos de condomínio dos compradores podem ser contabilizados como capital próprio na estrutura. Mas o que acontece se o projeto não for concluído? Esses fundos têm de ficar retidos numa conta de garantia. A estrutura de capital está devidamente explicada no memorando de colocação privada? O financiamento apoiado pelo governo é geralmente preferível, porque tende a ser mais fiável. O financiamento institucional é preferível a dívida de custo elevado, que poderia comprometer a capacidade do projeto de gerar receitas e criar empregos. Cada componente da estrutura precisa de ser analisado com cuidado.
Garantias na construção: o que está no papel vs. a realidade
Michael Harris (20:06):
Muitos projetos oferecem garantias de construção, mas a questão fundamental é se essas garantias são respaldadas por ativos tangíveis ou se são apenas promessas no papel. Se o garante não conseguir cumprir, a garantia não vale nada. Se a construção não avançar como planeado, pode não haver criação de emprego suficiente, nem mesmo no setor da construção. É essencial trabalhar com um centro regional que possa apresentar documentação que comprove que a construção vai mesmo acontecer. Também analiso se o centro regional é o promotor imobiliário ou uma entidade separada. Não é proibido que essas funções se sobreponham, mas isso levanta questões adicionais sobre conflito de interesses e responsabilização. Pete, podes explicar como é o processo de avaliação de crédito da CanAm do ponto de vista do centro regional?
A abordagem de subscrição da CanAm
Peter Calabrese (22:16):
Abordamos cada projeto com o objetivo de integrar o máximo possível de salvaguardas na estrutura. Queremos que a capitalização total esteja confirmada antes do início da implementação: a angariação de fundos do EB-5, o capital próprio já disponibilizado e quaisquer componentes de dívida adicionais têm de estar todos finalizados antes de começarmos a contabilizar as despesas elegíveis. Em praticamente todos os nossos projetos recentes, exigimos uma garantia de conclusão por parte do mutuário, apoiada por um fiador, para que, caso haja excedentes de custos, o mutuário tenha a obrigação clara de levar o projeto até ao fim. E somos muito conservadores na forma como estimamos a criação de emprego desde o início.
A importância das reservas de criação de emprego
Peter Calabrese (23:34):
Não vamos avançar com um investimento em que o modelo preveja apenas o número mínimo de empregos. Não faz sentido angariar capital junto de 1 000 investidores e prever exatamente 10 000 empregos. Começamos com estimativas conservadoras de fontes de emprego previsíveis, principalmente no setor da construção, e depois acrescentamos uma margem de segurança significativa a isso. Deve haver um múltiplo significativo de empregos previstos por investidor, para que, mesmo que algumas fontes tenham um desempenho abaixo do esperado, o mínimo por investidor continue a ser confortavelmente atingido.
Michael Harris (24:26):
E essa reserva provém principalmente de empregos na construção civil?
Peter Calabrese (24:28):
No que diz respeito à construção, sim. Também garantimos que a relação entre os gastos do EB-5 e a criação de empregos fique bem documentada. Só começamos a contar os empregos quando o financiamento do projeto estiver totalmente garantido. O programa EB-5 é um programa de desenvolvimento económico. A criação de empregos tem de estar diretamente ligada aos gastos, e essa relação tem de ser defensável anos mais tarde, na fase do I-829.
Riscos relacionados com dívidas pré-existentes e financiamento-ponte
Peter Calabrese (25:19):
Uma coisa que se costuma ouvir é a ideia de que os empregos já foram criados, por isso não há risco. Muitas vezes, esta situação envolve a entrada de capital do programa EB-5 para substituir um financiamento provisório anterior. Podes explicar-nos quais são os riscos dessa estrutura?
Michael Harris (25:59):
A política do USCIS permite que o capital do EB-5 substitua um financiamento de curto prazo ou de transição já existente, desde que sejam cumpridas certas condições: a substituição tenha sido prevista com antecedência e a dívida anterior se qualifique como um financiamento genuinamente temporário. Os empregos criados com os gastos decorrentes dessa dívida anterior podem então ser atribuídos aos novos investidores EB-5. No entanto, o USCIS já se opôs, por vezes, a estas estruturas, especialmente quando a dívida original está pendente há muito tempo. A questão central passa a ser: que benefício ou risco existe para o projeto se os investidores EB-5 não chegarem para substituir essa dívida? Se a resposta não for convincente, a estrutura fica mais difícil de defender. Já vi isto ser questionado durante os processos de decisão do I-829, anos depois da aprovação inicial do I-526. Nessa altura, as opções são extremamente limitadas.
Peter Calabrese (29:44):
A lição principal é esta: faz estas perguntas logo no início, não anos mais tarde. Quando algumas destas questões vierem à tona, já estarás bem avançado no processo e com muito poucas alternativas. É muito melhor planear com cautela desde o início do que tentar resolver um problema relacionado com o nexo durante o processo I-829.
Michael Harris (30:39):
Se possível, escolhe um projeto com o mínimo de dívida pré-existente. Os projetos com financiamento-ponte nulo ou quase nulo, que dependem, em vez disso, de fontes apoiadas pelo governo ou de capital próprio novo, são simplesmente mais sólidos do ponto de vista da criação de emprego no âmbito do programa EB-5.
O que acontece se não forem criados postos de trabalho com o I-829?
Peter Calabrese (31:18):
Se um investidor chegar ao prazo para apresentar o formulário I-829 e a criação de postos de trabalho ainda não tiver sido totalmente concluída, que opções tem à disposição?
Michael Harris (31:38):
A política tem, de um modo geral, permitido que os investidores demonstrem que a criação de postos de trabalho está em curso e que será concluída no terceiro ano de residência condicional. A RIA introduziu um mecanismo para que os investidores possam solicitar expressamente o terceiro ano adicional, embora as orientações de implementação ainda não estejam totalmente definidas. Na prática, como o processamento do formulário I-829 pode demorar vários anos, há muitas vezes tempo para apresentar provas de que a criação de empregos está a decorrer. Mas se, no final, os empregos não se concretizarem, os investidores enfrentam consequências graves, podendo ter de investir capital adicional ou apresentar pedidos alterados. As proteções da RIA para investidores de boa-fé oferecem algum alívio nos casos em que o projeto falhou sem culpa do investidor.
Proteções da RIA para investidores de boa-fé
Michael Harris (33:33):
A RIA oferece uma proteção significativa aos investidores que agiram de boa-fé quando um projeto fracassa devido a fraude, má gestão ou conduta criminosa. Mas essas proteções dependem de o centro regional ter cumprido o espírito da lei, o que inclui fazer verificações dos antecedentes dos promotores, garantir uma administração adequada dos fundos e prestar contas de forma transparente aos investidores. Escolher um centro regional que tenha operado com integridade ao longo de todo o processo não é apenas preferível. É um pré-requisito para que essas proteções estejam disponíveis.
Escolher o centro regional certo
Peter Calabrese (34:34):
Isto leva-nos ao ponto final. Recorre a um advogado experiente que consiga analisar as implicações do investimento em termos de imigração. E trabalha com um centro regional que adote a abordagem mais conservadora e rigorosa em todas as fases do processo, desde a avaliação do projeto até à modelação da criação de postos de trabalho e à comunicação com os investidores. Quando bem feito, este é um programa extraordinário.
Michael Harris (35:07):
A CanAm é, tanto quanto sei, o único centro regional que tem uma corretora própria. Outros centros regionais contratam corretoras licenciadas para garantir a conformidade, mas ter essa função internamente cria um padrão diferente de responsabilização. Da mesma forma, embora não haja qualquer requisito regulamentar para ter um administrador de fundos, é altamente recomendável. Embora não haja qualquer exigência de se recorrer a um agente de custódia de referência, recorrer a um é sinal de boas práticas. A pergunta a fazer a todos os centros regionais é: o que fizeram para garantir o cumprimento das leis de valores mobiliários, das normas de administração de fundos e da vossa obrigação contínua de comunicar com os investidores? Os centros regionais devem prestar contas aos clientes, no mínimo, trimestralmente, independentemente de as condições serem favoráveis ou não.
Melhores práticas e comunicação com os investidores
Peter Calabrese (37:10):
São as melhores práticas em todas estas dimensões, desde a estrutura do projeto até à comunicação com os investidores, que produzem os melhores resultados. Quando falares com um centro regional, não te limites a ouvir «10 empregos por investidor». Pergunta como é que eles chegam a esse número. Pergunta sobre a construção do modelo de criação de emprego, as margens de segurança, o nexo e as garantias. Pergunta sobre o histórico do centro regional que sustenta esses compromissos. É isso que importa.
Michael Harris (38:12):
Esta é uma relação que vai durar vários anos. Vais trabalhar com um centro regional durante todo o período da tua residência condicional e mesmo depois disso. É extremamente vantajoso ser bem tratado por uma empresa que sabe o que está a fazer e que compreende verdadeiramente como trabalhar com os seus investidores.
Considerações finais
Peter Calabrese (38:33):
Michael, foram imensas informações valiosas. Espero que tenham sido tão úteis para o nosso público como foram para mim. Estamos sempre disponíveis para responder a mais perguntas sobre a criação de emprego, a estrutura do projeto ou qualquer outro aspeto do processo EB-5. Michael, sócio da HarrisLaw, obrigado pelo teu tempo e pelas tuas ideias.
Michael Harris (39:10):
O prazer é meu. Mais uma vez, obrigado a ti e à CanAm por organizarem este evento.
Peter Calabrese (39:14):
O prazer é todo nosso.
