Introducción
Peter Calabrese (00:01):
Hola, bienvenidos. Me llamo Peter Calabrese. Soy el director general de CanAm Investor Services. CanAm Investor Services es la filial de intermediación bursátil de propiedad exclusiva de CanAm Enterprises, uno de los centros regionales más grandes y exitosos de la historia del programa EB-5. Tengo el gran placer de contar hoy con la presencia del Sr. Michael Harris. Michael es el director de HarrisLaw, con sede en Miami, Florida, y hoy va a acompañarme para hablar sobre la creación de empleo y cómo influye en una inversión EB-5. Michael, bienvenido.
Michael Harris (00:36):
Genial, Pete. Gracias por invitarme.
Peter Calabrese (00:38):
Es un placer. La creación de empleo en el programa EB-5 es un tema del que se habla mucho, pero a menudo la gente se limita a decir que tienen que crearse 10 puestos de trabajo por inversor y ya está. Es un tema de vital importancia para el éxito de una inversión EB-5 y que, a veces, se pasa por alto. Hoy quiero aprovechar la ocasión para profundizar en los componentes de la estructura de capital y cómo afectan a la creación de empleo, en los modelos y las previsiones de empleo que se usan en los proyectos de los centros regionales, y en los riesgos a los que hay que prestar atención a la hora de evaluar la creación de empleo. Michael, ¿qué te parece?
Michael Harris (01:39):
La creación de empleo es uno de los dos indicadores más importantes para medir el éxito de un inversor del programa EB-5. El otro es la conservación del capital.
Entender los componentes de la estructura de capital
Peter Calabrese (01:50):
Cuando te embarcas en una inversión EB-5 bien gestionada, el objetivo es conseguir todas las ventajas de inmigración y recuperar tu inversión del fondo. La creación de empleo es uno de los elementos más importantes de las últimas fases de un proyecto. ¿Podrías explicarnos los diferentes componentes de la estructura de capital y ayudar a los inversores a entender cómo el capital social, la financiación mezzanine, la deuda senior y los préstamos subordinados influyen cada uno en la capacidad de un proyecto para crear empleo?
Michael Harris (02:33):
Cualquier oferta de colocación privada bien preparada incluirá un desglose de los destinos y las fuentes de los fondos dentro de la estructura de capital. Verás el coste total del proyecto junto con las diferentes fuentes de capital: préstamos, financiación, capital propio y, posiblemente, capital de origen público o créditos fiscales que quizá no se materialicen hasta dentro de varios años. En la parte de los destinos de los fondos verás cómo se distribuyen esos fondos entre la construcción, las operaciones y otros componentes del proyecto.
Cómo funciona la creación de empleo en todo el espectro de capital
Peter Calabrese (03:51):
Cuando se crean puestos de trabajo, ¿provienen solo de la parte del proyecto financiada por el programa EB-5 o del gasto total del proyecto?
Michael Harris (04:17):
La creación de empleo no se limita a los fondos del inversor EB-5. Todo el gasto del proyecto destinado al desarrollo puede tenerse en cuenta en los cálculos de creación de empleo. Si los fondos EB-5 representan el 30 % de la estructura de capital, digamos 30 millones de dólares, los otros 70 millones que se invierten en el proyecto también pueden contribuir al recuento de puestos de trabajo generado por el modelo económico. El inversor EB-5 se beneficia del impacto económico total del proyecto, no solo de su parte proporcional.
Peter Calabrese (05:11):
Así que, en teoría, como este proyecto no existiría sin la financiación del programa EB-5, todo el gasto del proyecto y todos los beneficios económicos que genera se pueden contabilizar como creación de empleo.
Michael Harris (05:29):
Exacto. Y eso nos lleva a un aspecto importante de la diligencia debida: si un proyecto no se puede llevar a cabo sin el capital del programa EB-5, esa dependencia debe quedar clara en los documentos de la oferta. Un proyecto que está totalmente financiado sin el programa EB-5 plantea cuestiones diferentes a las de uno en el que el componente del programa EB-5 sea realmente esencial para su finalización.
Requisitos relativos al calendario de creación de empleo
Peter Calabrese (05:50):
Volvamos a lo básico: ¿cuándo hay que crear puestos de trabajo de verdad y cuándo hay que documentarlos?
Michael Harris (06:14):
Desde hace tiempo, la normativa se rige por la regla de los dos años y medio: los puestos de trabajo deben crearse en un plazo de dos años y medio desde la aprobación del formulario I-526, y a más tardar antes de que venza el tercer año de residencia condicional del inversor. Los puestos de trabajo creados antes de que se resuelva la solicitud también pueden contar, ya que los modelos proyectan los puestos de trabajo que se crean de forma permanente en la economía mediante una metodología económica razonable.
Peter Calabrese (07:11):
Así que el plazo de dos años y medio empieza a contar, concretamente, a partir de la aprobación de la I-526.
Michael Harris (07:20):
Así es. En un principio, la norma se basaba en que a los inversores se les concediera la residencia permanente en un plazo de seis meses tras la aprobación, seguido de un periodo de residencia condicional de dos años. Tras la entrada en vigor de la RIA, los plazos de tramitación están mejorando y el marco se está volviendo algo más predecible, pero la norma básica de dos años y medio sigue vigente.
Peter Calabrese (08:04):
En las fases I-526 e I-956F, la creación de empleo es teórica. Solo existe en el modelo económico. La prueba de que realmente se han creado puestos de trabajo llega en la fase I-829, cuando el inversor quiere eliminar las condiciones de su tarjeta de residencia.
Michael Harris (09:03):
Exacto. En el formulario I-829 es donde el inversor tiene que demostrar que los puestos de trabajo se crearon realmente durante el periodo exigido, de acuerdo con los hitos del procedimiento y las aprobaciones a nivel del proyecto.
Entender los modelos de impacto económico
Peter Calabrese (09:28):
Una pregunta que surge a menudo es: ¿cómo puede un proyecto con 100 inversores generar 1.000 puestos de trabajo? ¿De verdad hay 1.000 personas en la obra? Es útil explicar que los proyectos de centros regionales casi siempre se basan en la creación de empleo indirecto a partir de modelos, en lugar de en el empleo directo con contrato W-2. ¿Podrías explicarnos cómo funcionan estos modelos y cómo influye la composición de la estructura de capital en los resultados?
Michael Harris (10:41):
En el marco del Programa de Centros Regionales, se permite la creación indirecta de empleo respaldada por metodologías económicas reconocidas. Los estudios de impacto económico se llevan utilizando en muchos sectores desde hace décadas para medir cómo el capital que se invierte en un proyecto genera empleo en el conjunto de la economía. El dinero que se gasta en la construcción se destina a la compra de bienes y a la contratación de mano de obra. Ese gasto tiene efectos en las fases posteriores de la cadena económica que se pueden medir y modelar. Los dos modelos estándar que se usan en los proyectos EB-5 son el RIMS-II y el IMPLAN. Ambos son generalmente aceptados por el USCIS. En algunos casos, también se acepta un tercer modelo propio creado por un economista concreto. Para cualquier región, el modelo puede calcular cuántos puestos de trabajo se crean por cada dólar gastado basándose en los multiplicadores económicos locales. Si un proyecto tiene unos costes de construcción de 100 millones de dólares, incluyendo tanto los costes directos (como los materiales) como los indirectos (como arquitectos e ingenieros), más los ingresos previstos de las operaciones, todos esos datos se pueden introducir en el modelo para calcular el número de puestos de trabajo.
Empleos en la construcción frente a empleos en el sector de los ingresos
Michael Harris (12:41):
Piensa en ello como si estuvieras exprimiendo un limón. En un proyecto de inversión directa, puede que solo uses una parte del limón. Con un proyecto de centro regional, puedes extraer todo el zumo a través de la creación indirecta de empleo. Pero la calidad de ese zumo importa. Los puestos de trabajo estimados a partir de los costes de construcción suelen ser más predecibles que los estimados a partir de los ingresos previstos. Los presupuestos de construcción se establecen con antelación y los costes son relativamente previsibles. Las previsiones de ingresos, por el contrario, pueden variar mucho. Si una promoción de pisos tiene que bajar los precios un 50 %, eso supone un 50 % menos de ingresos y, potencialmente, muchos menos puestos de trabajo atribuidos a esa categoría. Así que, cuando evalúes un proyecto, tienes que entender qué porcentaje de los puestos de trabajo depende de la construcción y cuál depende de los ingresos, y cuáles son los riesgos para cada categoría si el proyecto no cumple con las expectativas.
Michael Harris (13:48):
Si un proyecto prevé la creación de 1.000 puestos de trabajo y el 40 % procede de la construcción, mientras que el 60 % procede de los ingresos, y esos ingresos no se materializan, es posible que solo una parte de los inversores cuente con la creación de empleo suficiente para que se apruebe la solicitud I-829. Este es el tipo de cuestiones detalladas que un abogado competente especializado en EB-5 analizará contigo antes de que inviertas.
El papel de un abogado especializado en inmigración EB-5
Peter Calabrese (16:26):
Se trata de un instrumento financiero. Un instrumento financiero de riesgo. Un buen abogado especializado en EB-5 como tú no está valorando si se trata de una gran oportunidad de inversión. Lo que estás valorando es si cumple los requisitos para ser una inversión viable vinculada a la inmigración y si la vía de inmigración que genera tiene posibilidades de cumplir los objetivos del inversor. ¿Es creíble el modelo de creación de empleo? ¿Está demasiado concentrado en una sola fuente? ¿Cuáles son los riesgos reales para la creación efectiva de empleo en la fase del I-829? Estas son las preguntas que la gente debe plantearse, en lugar de limitarse a aceptar el modelo como un hecho consumado.
Evaluación de las fuentes de financiación por niveles de capital
Michael Harris (18:53):
Cuando reviso la estructura de capital, siempre quiero entender la naturaleza de cada fuente. Por ejemplo, en algunos estados, los depósitos de los compradores de pisos en propiedad horizontal pueden contabilizarse como capital propio en la estructura. Pero, ¿qué pasa si el proyecto no se termina? Esos fondos deben mantenerse en un depósito de garantía. ¿Se explica detalladamente la estructura de capital en el memorándum de colocación privada? La financiación respaldada por el gobierno suele ser preferible porque suele ser más fiable. La financiación institucional es mejor que la deuda de alto coste, que podría mermar la capacidad del proyecto para generar ingresos y crear empleo. Hay que analizar con detenimiento cada componente de la estructura de capital.
Garantías en la construcción: el papel frente a la realidad
Michael Harris (20:06):
Muchos proyectos ofrecen garantías de construcción, pero la pregunta clave es si esas garantías están respaldadas por activos tangibles o si solo son promesas sobre el papel. Si el garante no puede cumplir, la garantía no sirve de nada. Si la construcción no se lleva a cabo según lo previsto, puede que ni siquiera se generen suficientes puestos de trabajo en el sector de la construcción. Es fundamental trabajar con un centro regional que pueda aportar documentación que demuestre que la construcción se llevará a cabo. También miro si el centro regional es el promotor o una entidad independiente. No está prohibido que esas funciones se solapen, pero plantea dudas adicionales sobre el conflicto de intereses y la rendición de cuentas. Pete, ¿puedes explicarnos cómo es el proceso de evaluación de CanAm desde el punto de vista del centro regional?
El enfoque de suscripción de CanAm
Peter Calabrese (22:16):
Nos metemos en cada proyecto con el objetivo de incorporar el mayor número posible de medidas de protección en la estructura. Queremos que se confirme la capitalización completa antes de la inversión: la recaudación del EB-5, el capital propio ya aportado y cualquier componente de deuda adicional deben estar todos cerrados antes de empezar a contabilizar los gastos subvencionables. En prácticamente todos nuestros proyectos recientes, exigimos al prestatario una garantía de finalización, respaldada por un avalista, de modo que, si se producen sobrecostes, el prestatario tenga la obligación clara de llevar el proyecto a buen puerto. Y somos muy conservadores a la hora de estimar la creación de empleo desde el principio.
La importancia de las reservas de creación de empleo
Peter Calabrese (23:34):
No nos lanzaremos a una inversión en la que el modelo prevea apenas suficientes puestos de trabajo. No te conviene recaudar capital de 1.000 inversores y proyectar exactamente 10.000 puestos de trabajo. Empezamos con estimaciones conservadoras de fuentes de empleo predecibles, principalmente relacionadas con la construcción, y luego añadimos un margen de seguridad significativo. Debería haber un amplio múltiplo de puestos de trabajo previstos por inversor, de modo que, aunque algunas fuentes no den los resultados esperados, el mínimo por inversor se cumpla holgadamente.
Michael Harris (24:26):
¿Y ese colchón se basa principalmente en los trabajos de la construcción?
Peter Calabrese (24:28):
En cuanto a la construcción, sí. También nos aseguramos de que quede claramente documentada la relación entre el gasto del programa EB-5 y la creación de empleo. No empezamos a contabilizar los puestos de trabajo hasta que la financiación del proyecto esté totalmente asegurada. El programa EB-5 es un programa de desarrollo económico. La creación de empleo debe estar directamente vinculada al gasto, y esa relación tiene que poder justificarse años más tarde, en la fase del I-829.
Deuda preexistente y riesgos de la financiación puente
Peter Calabrese (25:19):
Una cosa que suele salir a colación es la idea de que los puestos de trabajo ya están creados, así que no hay riesgo. A menudo, esta situación implica que el capital del programa EB-5 llega para sustituir a una financiación puente anterior. ¿Podrías explicarnos cuáles son los riesgos de esa estructura?
Michael Harris (25:59):
La normativa del USCIS sí permite que el capital del programa EB-5 sustituya a una financiación a corto plazo o puente ya existente si se cumplen ciertas condiciones: que la sustitución se haya previsto de antemano y que la deuda anterior cumpla los requisitos para considerarse una financiación verdaderamente temporal. Los puestos de trabajo creados gracias al gasto derivado de esa deuda anterior pueden asignarse entonces a los nuevos inversores EB-5. Sin embargo, el USCIS se ha mostrado en ocasiones reacio a aceptar estas estructuras, sobre todo cuando la deuda original lleva mucho tiempo pendiente. La pregunta clave es: ¿qué beneficio o riesgo supone para el proyecto que los inversores EB-5 no lleguen a sustituir esa deuda? Si la respuesta no es convincente, la estructura es más difícil de defender. He visto cómo se cuestionaba esto durante las resoluciones de la I-829, años después de la aprobación inicial de la I-526. Llegados a ese punto, las opciones son extremadamente limitadas.
Peter Calabrese (29:44):
La conclusión clave es: haz estas preguntas desde el principio, no años más tarde. Para cuando surjan algunos de estos problemas, ya estarás muy metido en el proceso y tendrás muy pocas opciones. Es mucho mejor planificar con prudencia desde el principio que intentar resolver un problema relacionado con el nexo durante la solicitud I-829.
Michael Harris (30:39):
Si puedes, elige un proyecto con una deuda previa mínima. Los proyectos con financiación puente nula o casi nula, que en su lugar se basan en fuentes respaldadas por el gobierno o en capital fresco, son sencillamente más sólidos desde el punto de vista de la creación de empleo en el marco del programa EB-5.
¿Qué pasa si no se crean puestos de trabajo con la I-829?
Peter Calabrese (31:18):
Si un inversor llega al plazo para presentar el formulario I-829 y aún no se han creado todos los puestos de trabajo, ¿qué opciones tiene?
Michael Harris (31:38):
Por lo general, la normativa ha permitido a los inversores demostrar que la creación de empleo está en marcha y que se completará durante el tercer año de residencia condicional. La RIA ha añadido un mecanismo para que los inversores soliciten expresamente ese tercer año adicional, aunque las directrices de aplicación aún no están del todo definidas. En la práctica, como la tramitación del formulario I-829 puede tardar varios años, suele haber tiempo para aportar pruebas de que se están creando puestos de trabajo. Pero si al final los puestos de trabajo no se materializan, los inversores se enfrentan a graves consecuencias, como tener que invertir más capital o presentar solicitudes modificadas. Las protecciones de la RIA para los inversores de buena fe ofrecen cierto alivio en los casos en que el proyecto haya fracasado sin que sea culpa del inversor.
Protecciones de la RIA para los inversores de buena fe
Michael Harris (33:33):
La RIA ofrece una protección significativa a los inversores que han actuado de buena fe cuando un proyecto fracasa por fraude, mala gestión o conducta delictiva. Pero esas protecciones dependen de que el centro regional haya respetado el espíritu de la ley, lo que incluye realizar comprobaciones de antecedentes de los promotores, llevar una administración adecuada de los fondos e informar de forma transparente a los inversores. Elegir un centro regional que haya actuado con integridad durante todo el proceso no es solo lo más recomendable. Es un requisito imprescindible para que puedas disfrutar de esas protecciones.
Cómo elegir el centro regional adecuado
Peter Calabrese (34:34):
Esto nos lleva al último punto. Busca un buen abogado que pueda analizar los aspectos migratorios de la inversión. Y colabora con un centro regional que adopte el enfoque más conservador y riguroso en cada fase del proceso, desde la evaluación de la solicitud hasta la elaboración de modelos de creación de empleo, pasando por la comunicación con los inversores. Si se hace bien, este programa es realmente extraordinario.
Michael Harris (35:07):
Que yo sepa, CanAm es el único centro regional que cuenta con una agencia de valores propia. Otros centros regionales contratan a agencias de valores autorizadas para garantizar el cumplimiento normativo, pero tener esa función dentro de la propia empresa establece un nivel diferente de responsabilidad. Del mismo modo, aunque no existe ningún requisito normativo que obligue a contar con un administrador de fondos, es muy recomendable hacerlo. Aunque no es obligatorio contar con un agente de depósito en garantía principal, recurrir a uno es señal de buenas prácticas. La pregunta que hay que hacer a cada centro regional es: ¿qué has hecho para garantizar el cumplimiento de la legislación sobre valores, las normas de administración de fondos y tu obligación permanente de comunicarte con los inversores? Los centros regionales deberían informar a los clientes como mínimo cada trimestre, independientemente de si las condiciones son favorables o no.
Buenas prácticas y comunicación con los inversores
Peter Calabrese (37:10):
Las mejores prácticas en todas estas áreas, desde la estructura del proyecto hasta la comunicación con los inversores, son las que dan los mejores resultados. Cuando hables con un centro regional, no te conformes con oír «10 puestos de trabajo por inversor». Pregunta cómo llegan a esa cifra. Pregunta por cómo está construido el modelo de creación de empleo, los mecanismos de protección, el nexo y las garantías. Pregunta por el historial del centro regional que respalda esos compromisos. Eso es lo que importa.
Michael Harris (38:12):
Se trata de una relación a largo plazo. Vas a trabajar con un centro regional durante todo el periodo de tu residencia condicional y más allá. Que te traten bien en una empresa que sabe lo que hace y que realmente entiende cómo trabajar con sus inversores es una ventaja enorme.
Palabras de clausura
Peter Calabrese (38:33):
Michael, ha sido una cantidad enorme de información muy valiosa. Espero que haya sido tan útil para nuestra audiencia como lo ha sido para mí. Siempre estamos disponibles para responder a cualquier otra pregunta sobre la creación de empleo, la estructura de los proyectos o cualquier otro aspecto del proceso EB-5. Michael, director de HarrisLaw, gracias por tu tiempo y tus aportaciones.
Michael Harris (39:10):
Es un placer. Gracias de nuevo a ti y a CanAm por organizar esto.
Peter Calabrese (39:14):
El placer es todo nuestro.
