Em todo o mundo financeiro, as manchetes estão a dar notas de inquietação. Os mercados de crédito estão a apertar, as taxas de juro permanecem teimosamente elevadas e os efeitos da incerteza global – desde as tensões comerciais às mudanças na política fiscal – estão a criar um ambiente mais complexo para os investidores navegarem. Só nas últimas semanas, os analistas alertaram para “sinais de aviso nos mercados de crédito”, à medida que o refinanciamento se torna mais difícil de assegurar e a liquidez em certos segmentos da economia se esgota.
Neste clima, é compreensível que os investidores estejam ansiosos. Para os participantes no EB-5, cujos investimentos são inerentemente de longo prazo e estão ligados ao desenvolvimento do mundo real, estas condições de mercado aumentam a importância da cautela, da disciplina e da transparência. Como o Presidente e CEO da CanAm Enterprises, Tom Rosenfeld, explicou num webinar recente, “Esta não é uma altura para não fazer negócios – é uma altura para ser cauteloso e realista.”
Um mercado que te parece desconfortavelmente familiar
Tom compara o ambiente atual com os anos pós-crise de 2008-2009 – não tão grave, mas suficientemente próximo para justificar vigilância. A inflação, o aumento dos custos dos empréstimos e uma ampla escassez de liquidez estão a combinar-se para criar o que ele descreve como “um ambiente muito mais difícil para obter capital”.
“Nos últimos 10 anos, habituámo-nos a um mundo de financiamento muito diferente”, observa. “O capital era abundante, as taxas de juro eram historicamente baixas e os projectos que não teriam funcionado noutros ambientes podiam ser realizados. Isso já não acontece.”
Hoje em dia, os projectos que outrora se esperava que devolvessem capital estão a ser prolongados ou reestruturados. Os promotores que dependiam de dívida barata estão agora a enfrentar custos de refinanciamento significativamente mais elevados. Em muitos casos, estão a voltar-se para fontes alternativas de financiamento – incluindo o EB-5 – para preencher as lacunas deixadas pelos bancos e pelos credores privados.
Segundo Tom, essa mudança apresenta tanto oportunidades como riscos. ” Estamos a assistir a uma enorme procura de capital EB-5 neste momento, porque é uma das poucas fontes restantes de capital paciente num mercado que tem pouca liquidez”, afirma. “Mas os investidores têm de estar cientes de que os patrocinadores estão a apoiar-se no EB-5 mais fortemente do que antes – e isso aumenta a importância de avaliar cada negócio com um olhar crítico.”
A liquidez é escassa – e isso muda tudo
Para compreender a importância da liquidez, considera a forma como a maioria dos projectos de grande escala são financiados. Normalmente, os promotores combinam várias fontes de capital: empréstimos sénior de bancos, dívida mezzanine e capital próprio de patrocinadores ou investidores externos. Cada um destes participantes espera ser reembolsado de acordo com um calendário que depende do facto de o projeto atingir marcos importantes ou de ser refinanciado na data de vencimento.
Mas quando o crédito se torna mais restrito, a cadeia quebra-se. ” Muitos fundos de private equity e credores que esperavam sair ou aplicar capital em novos projectos não o conseguem fazer”, explica Tom. “Estão sentados em activos que não estão a ser vendidos ou que não podem ser refinanciados às taxas actuais. Normalmente, essa liquidez volta ao mercado – mas, neste momento, está congelada.”
Análises recentes de instituições financeiras reflectem este facto. A Bloomberg e o Wall Street Journal informaram que cerca de um bilião de dólares de dívida imobiliária comercial está a aproximar-se do vencimento nos próximos 18 meses, com opções de refinanciamento limitadas. Os negócios estão a ser renegociados a meio; as avaliações estão a cair; e os investidores estão a fazer uma pausa, inseguros quanto ao que o próximo trimestre poderá trazer.
Essa incerteza, adverte Tom, pode criar pressão para que os centros regionais EB-5 e os investidores avancem demasiado depressa para novos projectos simplesmente porque estão disponíveis. ” Vimos mais atrasos, mais negócios a serem negociados de novo e mais desistências do que alguma vez vi antes”, afirma. “É por isso que tens de abrandar e certificar-te de que todas as peças estão realmente no lugar.”
Cuidado não é inatividade
Apesar do ambiente difícil, Tom enfatiza que este não é o momento de se retirar totalmente do mercado. Em vez disso, é o momento de redobrar a qualidade e a disciplina dos processos.
“Ainda existem bons negócios”, diz ele, “mas demoram mais tempo a encontrar e tens de te certificar de que todos os elementos – patrocinador, capital, garantias, viabilidade – são verificados. Estamos a ter dificuldade em encontrar negócios com os quais nos sintamos confortáveis, e não há problema. Prefiro perder um negócio do que perder o dinheiro de um investidor”.
Na CanAm, esta abordagem traduz-se em várias salvaguardas fundamentais:
- Patrocinadores fortes com pele no jogo. ” O patrocinador tem de ter um capital significativo – 25% a 30% – e um historial comprovado”, observa Tom. “Isso não é negociável.”
- Projectos que fazem sentido económico por si só. “O EB-5 não deve ser a única razão pela qual um projeto existe. Se um projeto só funciona porque o dinheiro do EB-5 está disponível, isso é um sinal de alerta.”
- Garantias de conclusão e verificação da pilha de capital. “Verificamos se todos os níveis da pilha de capital são reais e financiados antes de nos comprometermos. Se o capital cair ou as condições mudarem, adiamos ou desistimos.”
- Estudos independentes de mercado e de viabilidade. “Especialmente nos projectos rurais, em que não conhecemos tão bem a economia local, recorremos a especialistas externos para analisar a procura e o risco”.
- Pressupostos conservadores. ” Todas as projecções parecem boas no papel”, diz Tom. “Mas as rendas, os arrendamentos e as taxas de capitalização raramente funcionam exatamente como previsto. Tens de fazer análises de sensibilidade para perceber o que acontece se as coisas correrem mal.”
Projectos rurais: Oportunidade com risco elevado
Uma das conclusões mais importantes das observações de Tom é que, embora os projectos rurais ofereçam atualmente um processamento mais rápido e disponibilidade de vistos ao abrigo da Lei de Reforma e Integridade EB-5, também tendem a acarretar um maior risco de execução.
“Os investidores são atraídos pelos projectos rurais devido ao seu tratamento prioritário”, reconhece, “mas têm de reconhecer que os mercados rurais são mais pequenos, menos diversificados e mais vulneráveis a choques de um único empregador ou de uma única indústria. Estes projectos podem ser bem sucedidos, mas a margem de erro é menor”.
A abordagem da CanAm, explica, é mitigar esse risco através da diversificação dentro do tipo de projeto e da parceria com operadores estabelecidos e programas do sector público que fornecem apoio financeiro adicional. ” Estamos a procurar projectos de banda larga e relacionados com infra-estruturas em que a economia subjacente não está ligada a um único modelo de negócio”, afirma Tom. “É assim que reduzes o risco e, ao mesmo tempo, cumpres o objetivo de criação de emprego do programa.”
O panorama geral: Proteção dos Investidores num Mercado em Mudança
Em tempos de incerteza, os investidores tendem a procurar estabilidade e uma liderança fiável. Isto é particularmente verdade no EB-5, onde o capital é comprometido por vários anos e o sucesso depende tanto do desempenho financeiro de um projeto como da integridade da conformidade do centro regional que o gere.
“Todos dizem que são óptimos”, adverte Tom. “Mas é nesta altura que a experiência é mais importante. Queres trabalhar com pessoas que tenham passado por vários ciclos de mercado e que saibam como proteger os investidores quando as condições mudam.”
Salienta que a mesma tensão do mercado que leva agora os mutuários a recorrerem ao capital EB-5 também aumenta a importância de uma subscrição conservadora e de uma monitorização contínua. “ O EB-5 está a tornar-se uma parte mais essencial do financiamento de projectos, mas isso não significa que deva ser a parte mais arriscada”, afirma. “O nosso trabalho é garantir que não o seja.”
O que vais levar: Mãos firmes em tempos instáveis
No final da conversa, Tom retomou a mensagem mais abrangente que enquadra toda a série de webinars: os investidores devem encarar o ambiente atual como um teste à sua capacidade de julgamento.
“Quando o mercado está tão volátil, é tentador perseguir o impulso ou acreditar em todas as projecções”, disse. “Mas os fundamentos continuam a ser importantes – estrutura de capital, compromisso do patrocinador, criação de emprego e probabilidade de reembolso. São estes os factores que protegem os investidores e não mudam só porque a economia muda.”
Para os investidores EB-5 que estão a ponderar as suas opções no final de 2025, a lição é clara. A turbulência do mercado não significa que a oportunidade desapareça; significa que o discernimento é mais importante do que nunca. Concentrando-se na qualidade em vez da quantidade e trabalhando com centros regionais experientes que priorizam a proteção do investidor em relação ao volume de transações, os participantes do EB-5 podem navegar na incerteza de hoje com confiança.
