Parte 3 da série da CanAm sobre Tendências de Adjudicação do EB-5 com Jen Hermansky e Pete Calabrese
“Posso utilizar um empréstimo para financiar o meu investimento EB-5?”
É uma das perguntas mais frequentes – e mais mal compreendidas – que os investidores fazem. Nesta parte da série da CanAm sobre as tendências de adjudicação do EB-5, Jen Hermansky, da Greenberg Traurig, e Pete Calabrese, CEO da CanAm Investor Services, analisam a forma como o financiamento baseado em empréstimos está a ser tratado atualmente pela USCIS, o que mudou com a Lei de Reforma e Integridade (RIA) e como estruturar corretamente estes investimentos.
“Os empréstimos sempre foram uma fonte comum de capital EB-5″, afirmou Hermansky. “Mas a forma como a USCIS os analisa evoluiu – e os requisitos de documentação nunca foram tão elevados.”
Uma via de financiamento comprovada – com mais supervisão
Durante décadas, os empréstimos ajudaram os investidores a participar no Programa EB-5 sem liquidar activos importantes. O exemplo clássico: contrair um empréstimo contra um imóvel pessoal e utilizar o produto para o investimento de 800.000 dólares.
“Esta continua a ser uma das abordagens mais comuns que vemos”, explicou Hermansky. “É prática, é permitida e foi testada ao longo de anos de julgamentos.”
Mas adverte que o ambiente atual do EB-5 é mais exigente. “Podes continuar a utilizar o produto do empréstimo, mas todas as partes da transação – o mutuante, as garantias, as condições de reembolso – têm de ser analisadas.”
O que os tribunais já decidiram
Grande parte da confusão sobre os investimentos EB-5 financiados por empréstimos tem origem em litígios antigos. Há cerca de uma década, a USCIS assumiu a posição de que apenas os empréstimos garantidos – aqueles apoiados pelos activos pessoais do próprio investidor – eram elegíveis como fontes de fundos.
Essa interpretação foi anulada por um tribunal federal. O tribunal esclareceu que, quando um investidor recebe o produto de um empréstimo e o coloca como dinheiro numa nova empresa comercial, essa contribuição conta como um investimento EB-5 válido. A garantia não tinha de ser a propriedade do investidor.
“Essa decisão abriu a porta a empréstimos não garantidos e a empréstimos garantidos por terceiros”, disse Hermansky. “O foco deixou de ser a garantia e passou a ser a legitimidade dos próprios fundos.”
Como a Lei de Reforma e Integridade mudou o cenário
Quando o Congresso aprovou a Lei de Reforma e Integridade EB-5 de 2022, não restringiu a utilização de empréstimos – mas codificou expectativas mais rigorosas.
- Os empréstimos devem ser efectuados de boa fé. A transação deve ser comercialmente razoável e não deve ser concebida para contornar os requisitos do EB-5.
- Os empréstimos bancários são mais simples de documentar. Quando o empréstimo provém de uma instituição financeira autorizada, os investidores não são obrigados a rastrear a origem dos fundos do banco – apenas a sua própria capacidade de receber e investir os fundos.
- Os empréstimos não bancários exigem total transparência. Se o credor for um membro da família, uma entidade comercial ou outra entidade não bancária, a USCIS exige a documentação da fonte legal de fundos do credor e, se a garantia for penhorada, provas que mostrem como essa garantia foi originalmente adquirida.
“É aí que muitos investidores subestimam o trabalho envolvido”, observou Hermansky. “Podes acabar por documentar mais de $800.000 para provar que ambos os lados do empréstimo são legítimos.”
Empréstimos afiliados ou de terceiros: Uma zona cinzenta
Nos últimos meses, a USCIS tem estado a analisar mais de perto os empréstimos oferecidos por filiais de centros regionais ou outras entidades relacionadas. Embora tais acordos possam ser estruturados corretamente, levantam suspeitas se parecerem isentos de risco ou artificialmente programados para evitar um verdadeiro capital em risco.
“A USCIS está a fazer perguntas difíceis”, disse Hermansky. “O empréstimo foi feito de boa fé? Existe uma obrigação de reembolso realista? O investidor tem realmente $800.000 em risco?”
Calabrese concorda que, embora estas estruturas possam ser legais, devem ser concebidas com cuidado.
“Se o calendário de reembolso se alinhar perfeitamente com a data de maturidade do projeto EB-5, a USCIS pode questionar se esses fundos foram verdadeiramente os fundos próprios do investidor”, afirmou. “Não é uma discussão que alguém queira ter”.
Empréstimos a curto e a longo prazo: Porque é que o momento é importante
A USCIS parece mais confortável quando os empréstimos são acordos de ponte de curto prazo – por exemplo, alguns meses para permitir que o investidor liquide outro ativo. Nesses casos, o investidor reembolsa rapidamente o empréstimo e o capital em risco permanece claramente seu.
Por outro lado, os empréstimos plurianuais ou de duração indeterminada causam desconforto aos juízes. ” Se não houver expetativa de que o investidor pague durante vários anos – ou se o credor estiver afiliado ao centro regional – isso começa a parecer menos um empréstimo de boa-fé e mais uma solução alternativa”, explicou Hermansky.
A lista de verificação de conformidade: Como fazê-lo corretamente
Quer o teu empréstimo seja garantido, não garantido, de um banco ou de uma empresa familiar, aplicam-se os mesmos princípios fundamentais.
- Documenta tudo
Inclui o contrato de empréstimo completo, o plano de reembolso, o comprovativo de transferência e a prova de que o credor possui legalmente os fundos utilizados para o empréstimo. - Verifica a garantia
Se os activos foram penhorados, apresenta os registos de compra e as avaliações que demonstrem que a garantia foi obtida de forma legítima. - Confirma o objetivo e as condições do empréstimo
O contrato de empréstimo não deve proibir a transferência de fundos para o estrangeiro ou limitar a sua utilização para fins que não sejam o EB-5. Qualquer restrição deste tipo pode tornar as receitas inelegíveis. - Demonstra o reembolso de boa-fé
Mostra que o reembolso é necessário – e realista – seja através de rendimentos existentes, vendas pendentes ou outros recursos verificados. - Coordena-te com o teu advogado de imigração desde o início
Pequenas variações na estrutura do empréstimo podem ter implicações importantes na adjudicação. Uma análise jurídica antecipada evita a apresentação de novos processos dispendiosos.
Equilibra a flexibilidade com o risco
Os empréstimos continuam a ser uma ferramenta valiosa para os investidores EB-5, mas também exigem um planeamento cuidadoso. Como Calabrese enfatizou:
“Não se trata de evitar o risco, mas sim de o gerir. Quando os investidores compreendem a forma como a USCIS encara estas estruturas, podem fazer escolhas informadas e conformes.”
Com tempos de processamento que se estendem para além de um ano em muitos casos, os riscos são maiores para acertar à primeira. Uma recusa emitida após o prazo de proteção de setembro de 2026 pode significar a perda total das protecções do Programa.
A linha de fundo
O EB-5 continua a permitir uma flexibilidade significativa na forma como os investidores financiam a sua contribuição de 800.000 dólares – mas todas as vias têm de se submeter ao mesmo teste:
- O dinheiro tem origem legal?
- O capital do investidor está realmente em risco?
- E a estrutura é transparente e comercialmente genuína?
Se a resposta for “sim” a estas três perguntas, o caso pode ser bem sucedido.
“Com a preparação correta, os empréstimos podem absolutamente ser utilizados para o EB-5″, concluiu Hermansky. “Mas uma boa estrutura e documentação não são negociáveis.”
O que se segue na série
Na próxima e última parte desta série, a CanAm e a Greenberg Traurig examinam outra opção de financiamento criativa, mas cada vez mais popular: IRAs autodirigidas.
Parte 4: Caminhos alternativos para o financiamento EB-5 – Utilização de IRAs auto-dirigidos e preparação para o sucesso
