En su carta anual a los accionistas de la semana pasada, el Consejero Delegado de Goldman Sachs, David Solomon, ofreció un agudo recordatorio a los inversores que se habían sentido cómodos en la prolongada era de tipos bajos: el ciclo crediticio, escribió, “no ha sido derogado”. Sus palabras aterrizaron en un telón de fondo que muchos promotores ya conocen de primera mano. A pesar de cierta relajación en el extremo superior del mercado, el capital para proyectos en fase de desarrollo sigue siendo selectivo. Los plazos de refinanciación son inciertos. Los socios capitalistas y los prestamistas que parecían abundantes hace sólo unos años se han vuelto considerablemente más cautelosos respecto a los sectores y las geografías donde el riesgo parece más difícil de modelar.
Nada de esto carece de precedentes. Los mercados crediticios se han endurecido antes, y el ecosistema de financiación del desarrollo se ha adaptado. La cuestión más instructiva para los patrocinadores que evalúan sus opciones hoy no es si las condiciones mejorarán con el tiempo, sino qué muestra el registro histórico sobre cómo ha funcionado el capital paciente y de larga duración cuando las fuentes convencionales se retiran, y qué sugiere ese patrón sobre las herramientas que merece la pena comprender ahora.
Un mercado crediticio más tenso: Lo que muestran los datos
El entorno actual tiene sus propios contornos específicos, pero la dinámica subyacente es reconocible. El informe anual de marzo de 2026 del Deutsche Bank identificó el sector inmobiliario comercial estadounidense como un “riesgo clave” continuo, señalando que “sigue existiendo un riesgo significativo de deterioro en función de los tipos de propiedad y las regiones”. La Asociación de Banqueros Hipotecarios estimó en 875.000 millones de dólares el vencimiento de la deuda CRE en 2026, una cifra que, aunque inferior al máximo de 2025, sigue representando una actividad sustancial de refinanciación en todo el mercado. Sin embargo, el panorama más amplio es el de la selectividad más que el de la crisis sistémica. Muchos activos bien posicionados en mercados líquidos se están refinanciando con éxito. La presión está concentrada, y esa concentración es precisamente lo que crea la apertura.
Los sectores en los que los prestamistas convencionales son más selectivos son los conocidos: hostelería, desarrollo urbano de uso mixto, proyectos de infraestructuras en mercados secundarios y terciarios, y desarrollo en comunidades en las que el apetito bancario ha sido históricamente menor. No se trata de proyectos marginales. Representan una parte sustancial y duradera de la cartera de proyectos de desarrollo, y comparten una característica común: los proyectos son sólidos, la demanda es real, pero la pila de capital convencional es más difícil de reunir que hace dos o tres años.
Ese desfase entre los proyectos viables y la financiación convencional disponible no es una señal de debilidad más amplia del mercado. Es una característica estructural del funcionamiento de los ciclos crediticios, y es la condición en la que las fuentes de capital alternativas han desempeñado históricamente su papel más importante.
Tom Rosenfeld, fundador y director general de CanAm Enterprises, que ha supervisado el flujo de operaciones de la empresa a lo largo de múltiples ciclos, describe lo que está viendo hoy sobre el terreno:
“Ahora hay mucha incertidumbre en el mercado. Está el factor inflación, los tipos de interés, los aranceles, la incertidumbre política, todas esas cosas. Cuando tienes ese nivel de incertidumbre, la gente se pone nerviosa. A los empresarios no les gusta la incertidumbre. Ernst & Young realizó un estudio según el cual el 30% de los acuerdos se están renegociando a mitad de camino. Es una señal de miedo e incertidumbre”.
Más información: El entorno económico y por qué es importante la cautela para los inversores EB-5
Lo que 2008 nos enseñó sobre el capital alternativo en una recesión crediticia
La crisis financiera de 2008 sigue siendo el punto de referencia moderno más instructivo sobre cómo se comporta la financiación del desarrollo en situaciones de tensión. Cuando los mercados crediticios se agarrotaron, las consecuencias para los patrocinadores de proyectos fueron inmediatas y estructurales. Los bancos dejaron de conceder préstamos a la construcción y el desarrollo a gran escala. El capital riesgo se retiró. La deuda intermedia empezó a escasear. El resultado no fue simplemente que la financiación se encareció; para muchos tipos de proyectos, se volvió realmente inasequible a cualquier precio.
Lo que ilustró el periodo posterior a 2008 fue que las necesidades de desarrollo no se detienen cuando se restringe el crédito. Todavía había que construir infraestructuras. Los activos hoteleros seguían necesitando capital para completarse o estabilizarse. Los proyectos de uso mixto con largos plazos de autorización no podían simplemente esperar a que cambiara el ciclo. La brecha entre lo que los prestamistas convencionales proporcionarían y lo que los proyectos realmente necesitaban tenía que llenarse con algo.
Rosenfeld establece directamente el paralelismo con ciclos anteriores:
“Me recuerda más a 2008, 2009, quizá no tan terrible, pero bastante cerca. Hay una crisis de liquidez. Ahora es mucho más difícil conseguir capital. Muchas de las operaciones que se plantearon hace tres años, cuando los tipos de interés eran tan bajos, ya no son viables, y la refinanciación es mucho más difícil. Los bancos son mucho más duros”.
El capital que entró en la brecha posterior a 2008 compartía ciertas características. Era de larga duración, comprometido en plazos medidos en años y no en trimestres. Su disponibilidad no dependía del mercado interbancario de préstamos ni de las condiciones de los tipos a corto plazo. Y estaba alineado, por diseño o por estructura, con los resultados de creación de empleo y desarrollo económico que los propios proyectos pretendían producir. No eran características accesorias. Eran lo que hacía que ese capital fuera útil cuando las fuentes convencionales no podían actuar.
La recuperación que siguió no eliminó el papel estructural que había llegado a ocupar el capital paciente. En todo caso, el entorno normativo posterior a la crisis, con sus mayores requisitos de capital para los bancos y sus normas de suscripción más conservadoras, hizo que ciertos tipos de proyectos dependieran de forma duradera de fuentes no bancarias de capital a largo plazo. La brecha que se abrió en 2008 se estrechó, pero no se cerró del todo.
Lo que los ciclos crediticios anteriores dicen a los promotores sobre la financiación EB-5
Los ciclos crediticios difieren en sus causas y su gravedad, pero tienden a producir efectos estructurales similares en la financiación del desarrollo. El apetito bancario se contrae más bruscamente exactamente en los sectores, las geografías y las fases de los proyectos en los que ya era más escaso. Los socios capitalistas se vuelven más selectivos. La deuda intermedia se hace más difícil de conseguir en condiciones que hagan viable un proyecto. Y los patrocinadores que superan estos periodos con más éxito suelen ser los que ya habían pensado detenidamente en la diversificación de la pila de capital antes de que cambiara el ciclo.
El entorno actual comparte lo suficiente con anteriores ciclos de endurecimiento como para que merezca la pena consultar esa historia. Las presiones concretas son diferentes, pero la lógica estructural es coherente: cuando el capital convencional se vuelve selectivo, los proyectos que siguen adelante son los que tienen acceso a fuentes de capital que operan en condiciones y plazos diferentes.
Para los promotores que evalúen sus opciones en este entorno, el Programa EB-5 para Inversores Inmigrantes es un instrumento que merece la pena conocer en este contexto. El capital EB-5 ha desempeñado históricamente un papel más destacado en la financiación del desarrollo durante los periodos de restricción del crédito convencional, precisamente porque sus características estructurales, larga duración, independencia de los ciclos de tipos y alineación con la creación de empleo y el desarrollo económico, lo hacen más relevante cuando las lagunas en una pila de capital convencional son más difíciles de cubrir por otros medios. No es adecuado para todos los proyectos ni para todos los patrocinadores, y el programa conlleva sus propios requisitos de cumplimiento y plazos que exigen una evaluación cuidadosa. Pero como fuente de capital intermedio paciente y de larga duración para los tipos de proyecto adecuados, tiene un historial demostrable en ciclos anteriores.
Dicho esto, Rosenfeld es directo sobre el mayor escrutinio que el entorno actual exige a cualquier centro regional que tome decisiones de despliegue:
“La primera pregunta de cada operación es: ¿se va a amortizar? ¿Va a tener suficiente liquidez dentro de cuatro, cinco, seis o siete años? Los patrocinadores tienen que tener mucho en juego. Cualquier operación que dependa en exceso del EB-5 es una señal de alarma. Este programa no debería ser eso. Tienes que asegurarte de que la pila de capital está realmente en su sitio y de que hay garantías de finalización”.
CanAm Enterprises ha operado como centro regional EB-5 independiente durante más de 20 años, financiando más de 75 proyectos y recaudando más de 4.000 millones de dólares de capital en los sectores inmobiliario, de infraestructuras, hostelero y otros sectores de desarrollo. Desde la aprobación de la Ley de Reforma e Integridad del EB-5 en 2022, CanAm ha registrado un aumento del 1.500% en la inversión dirigida a proyectos rurales a nivel nacional, una cifra que Rosenfeld cita como prueba de que el programa está cumpliendo la intención original del Congreso. Los préstamos a través de los programas EB-5 y de Capital de Redistribución de CanAm suelen oscilar entre 25 y 200 millones de dólares. Se han devuelto más de 2.500 millones de dólares a los inversores, un historial que refleja el disciplinado enfoque de suscripción de la empresa. Como agente de bolsa registrado en la FINRA, CanAm opera con las normas de cumplimiento y transparencia que esperan los socios de desarrollo institucional.
Para los promotores que evalúan si el EB-5 es el instrumento adecuado para un proyecto concreto, el punto de partida es comprender claramente cómo funciona el instrumento: dónde se sitúa en una pila de capital, qué distingue una estructura sólida de una problemática, y qué preguntas hacer a cualquier centro regional antes de comprometerse. El Libro Blanco sobre la Diligencia Debida del Inversor EB-5 de JTC/CanAm se redactó precisamente con ese fin. Abarca las estructuras de la pila de capital, las señales de alarma en la selección de proyectos, las preguntas que deben plantearse los patrocinadores y los inversores, y cómo es en la práctica la administración responsable de los fondos, y está ampliamente considerado como el recurso individual más útil para cualquiera que se acerque al EB-5 por primera vez o que vuelva a él después de las reformas de la EIR.
Descarga el Libro Blanco sobre la Diligencia Debida del Inversor EB-5 para empezar. Los promotores interesados en debatir un proyecto concreto pueden visitar canamenterprises.com/for-developers o ponerse en contacto directamente con nuestro equipo en el (212) 668-0690 o en info@canamenterprises.com.
