评估 EB-5 投资的一个关键方面是了解资本堆栈–为项目提供资金的融资结构。EB-5 资本在资本堆栈中的位置直接影响投资者的风险、还款优先权和整个项目的稳定性。在最近由 JTC 集团和 CanAm Enterprises 举办的网络研讨会上，业内专家讨论了资本堆栈的构成如何影响 EB-5 投资，以及投资者在结构良好的项目中应注意的事项。
什么是 EB-5 资金堆栈？
资本堆栈代表用于为项目提供资金的不同融资层次，通常分为四个主要部分：
- 优先债务：这是第一优先贷款，通常由银行等传统贷款机构提供。优先债务持有人首先得到偿还，风险最低。
- 夹层债务：这一层位于优先债务之下，通常无担保或以借款人的资产而非房产本身作为抵押。它的风险较高，但潜在回报也较高。
- 优先股：该层级的投资者先于普通股股东获得优先回报，但在债务偿还之后。
- 普通股权：普通股股东拥有项目的所有权，承担最高的风险，但如果项目成功，他们也能获得最大的收益。
CanAm Enterprises 的总法律顾问Walter Gindin 解释说：“了解 EB-5 资本在资本堆栈中的位置至关重要，因为它影响还款优先级和整体风险敞口。
EB-5 资本的定位？
EB-5 资金的结构通常是夹层债务或优先股权，因为这可以让开发商利用额外融资，同时保持优先债务的可控性。
- 夹层债务结构：在这种结构中，EB-5 基金充当次级贷款，提供资金填补优先债务和开发商股权之间的缺口。
- 优先股权结构：有些项目将 EB-5 资金结构设计为优先股权，优先股权的偿还等级高于普通股权，但低于债务。
投资者应检查其 EB-5 基金在资本堆栈中是否处于有利位置。
评估 EB-5 资金堆栈时的主要考虑因素
- 开发商股本出资
- 开发商的股权投资越高，表明其对项目的承诺越坚定。
- 投资者应寻找开发商拥有大量 “资金 “的项目。
- 优先债务条款
- 投资者应审查优先贷款条款，因为激进的债务水平会增加项目风险。
- 贷款与成本比率过高可能表明杠杆率过高。
- EB-5 还款职位
- EB-5 资金优先于其他次级债务或优先股权的项目更有保障。
- 审查债权人之间的协议可以明确投资者在违约情况下的权利。
松树州区域中心首席执行官 Sebastian Stubbe 建议说：“资本堆栈的实力取决于其平衡性。结构合理的融资计划可确保每一层资本都与项目的财务和运营目标相一致。
资本堆栈结构的风险因素
虽然每个项目的资本结构各不相同，但投资者应评估一些共同的风险因素：
- 过度举债：如果项目严重依赖债务，财务不稳定可能会影响创造就业机会和偿还债务。
- 退出战略薄弱：投资者应分析项目完成后打算如何偿还 EB-5 资金。
- 市场波动：经济衰退会影响资金供应和项目绩效。
投资者如何降低风险
为确保投资结构合理，EB-5 投资者应
- 审查开发商的业绩记录：成功完成项目的历史表明财务纪律良好。
- 检查资本组合：确保 EB-5 资本的安全定位可以最大限度地降低风险。
- 与经验丰富的专业人士合作：咨询财务和法律专家有助于评估融资结构。
结论：强大的资本堆栈等于强大的投资
资本结构在决定 EB-5 项目的稳定性和投资者还款潜力方面起着至关重要的作用。通过仔细评估融资层次，优先考虑开发商的承诺，并确保债务和股权的平衡，投资者可以做出符合移民和财务目标的明智决定。
正如 CanAm Enterprises 首席运营官Christine Chen 所说：“结构合理的资本堆栈不仅能提高项目的成功率，还能为希望实现移民目标的 EB-5 投资者提供更大的安全保障。
