Un aspecto clave de la evaluación de una inversión EB-5 es comprender la pila de capital, es decir, la estructura de financiación que financia el proyecto. La posición del capital EB-5 dentro de la pila de capital afecta directamente al riesgo del inversor, la prioridad de reembolso y la estabilidad general del proyecto. En un reciente seminario web organizado por el Grupo JTC y CanAm Enterprises, expertos del sector debatieron cómo afecta la composición de la pila de capital a las inversiones EB-5 y qué deben buscar los inversores en un proyecto bien estructurado.
¿Qué es la pila de capital EB-5?
La pila de capital representa las diferentes capas de financiación utilizadas para financiar un proyecto, normalmente clasificadas en cuatro componentes principales:
- Deuda preferente: Es el préstamo de primera prioridad, normalmente proporcionado por un prestamista tradicional, como un banco. A los titulares de la deuda preferente se les reembolsa primero y tienen el riesgo más bajo.
- Deuda intermedia: Esta capa se sitúa por debajo de la deuda principal y a menudo no está garantizada o está garantizada contra el patrimonio del prestatario en lugar de contra la propiedad en sí. Conlleva un mayor riesgo, pero también ofrece mayores rendimientos potenciales.
- Capital preferente: Los inversores de este nivel reciben rendimientos preferentes antes que los titulares de capital ordinario, pero después del reembolso de la deuda.
- Capital Ordinario: Los titulares de capital ordinario son los propietarios del proyecto y asumen el mayor riesgo, pero también son los que más se benefician si el proyecto tiene éxito.
Walter Gindin, Consejero General de CanAm Enterprises, explicó: “Entender dónde encaja el capital EB-5 dentro de la pila de capital es fundamental porque influye en la prioridad de reembolso y en la exposición general al riesgo”.
¿Dónde encaja el capital EB-5?
El capital EB-5 suele estructurarse como deuda intermedia o capital preferente, ya que esto permite a los promotores apalancarse en financiación adicional, manteniendo al mismo tiempo una deuda principal manejable.
- Estructura de deuda intermedia: En esta estructura, los fondos EB-5 funcionan como un préstamo subordinado, proporcionando capital que llena el vacío entre la deuda principal y el capital del promotor.
- Estructura de capital preferente: Algunos proyectos estructuran los fondos EB-5 como capital preferente, que se sitúa por encima del capital ordinario en cuanto a reembolso, pero por debajo de las obligaciones de deuda.
Los inversores deben examinar si sus fondos EB-5 están bien posicionados dentro de la pila de capital.
Consideraciones clave al evaluar la pila de capital EB-5
- Aportación de capital del promotor
- Una mayor inversión de capital por parte del promotor indica un fuerte compromiso con el proyecto.
- Los inversores deben buscar proyectos en los que el promotor tenga “piel en el juego” sustancial.
- Condiciones de la deuda principal
- Los inversores deben revisar las condiciones del préstamo preferente, ya que los niveles de endeudamiento agresivos pueden aumentar el riesgo del proyecto.
- Una relación préstamo-coste elevada puede indicar un apalancamiento excesivo.
- Posición de reembolso EB-5
- Los proyectos en los que el capital EB-5 tiene prioridad sobre otra deuda menor o capital preferente proporcionan más seguridad.
- Revisar los acuerdos entre acreedores puede aclarar los derechos de los inversores en caso de impago.
Sebastian Stubbe, director general de Pine State Regional Center, aconsejó: “La fuerza de una pila de capital depende de su equilibrio. Un plan de financiación bien estructurado garantiza que cada capa de capital se alinee con los objetivos financieros y operativos del proyecto.”
Factores de riesgo en las estructuras de pila de capital
Aunque la estructura de capital de cada proyecto varía, hay factores de riesgo comunes que los inversores deben evaluar:
- Exceso de endeudamiento: Si un proyecto depende en gran medida de la deuda, la inestabilidad financiera podría afectar a la creación de empleo y al reembolso.
- Débil estrategia de salida: Los inversores deben analizar cómo pretende el proyecto reembolsar el capital EB-5 una vez finalizado.
- Fluctuaciones del mercado: Las recesiones económicas pueden afectar a la disponibilidad de financiación y al rendimiento de los proyectos.
Cómo pueden mitigar el riesgo los inversores
Para asegurarse de que su inversión está bien estructurada, los inversores EB-5 deben:
- Revisa el historial del promotor: Un historial de proyectos completados con éxito indica disciplina financiera.
- Examinar la composición de la pila de capital: Asegurarse de que el capital EB-5 está colocado de forma segura puede minimizar la exposición al riesgo.
- Trabaja con profesionales experimentados: Consultar a expertos financieros y jurídicos puede ayudar a evaluar las estructuras de financiación.
Conclusión: Una pila de capital fuerte equivale a una inversión fuerte
La estructura de la pila de capital desempeña un papel crucial a la hora de determinar la estabilidad de un proyecto EB-5 y el potencial de reembolso del inversor. Evaluando cuidadosamente los niveles de financiación, dando prioridad al compromiso del promotor y garantizando un enfoque equilibrado de la deuda y el capital, los inversores pueden tomar decisiones informadas que se ajusten tanto a los objetivos de inmigración como a los financieros.
Como declaró Christine Chen, Directora de Operaciones de CanAm Enterprises, “Una pila de capital bien estructurada no sólo mejora el éxito del proyecto, sino que también proporciona mayor seguridad a los inversores EB-5 que buscan alcanzar sus objetivos de inmigración.”
