Parte 3 de la serie de CanAm sobre Tendencias de Adjudicación EB-5 con Jen Hermansky y Pete Calabrese
“¿Puedo utilizar un préstamo para financiar mi inversión EB-5?”
Es una de las preguntas más frecuentes -y más malinterpretadas- que hacen los inversores. En esta parte de la serie de CanAm sobre las tendencias en la adjudicación de EB-5, Jen Hermansky, de Greenberg Traurig, y Pete Calabrese, director general de CanAm Investor Services, se adentran en cómo trata hoy el USCIS la financiación basada en préstamos, qué ha cambiado con la Ley de Reforma e Integridad (RIA) y cómo estructurar correctamente estas inversiones.
“Los préstamos siempre han sido una fuente habitual de capital EB-5”, dijo Hermansky. “Pero la forma en que USCIS los revisa ha evolucionado, y los requisitos de documentación nunca han sido mayores”.
Una vía de financiación probada, con más supervisión
Durante décadas, los préstamos han ayudado a los inversores a participar en el Programa EB-5 sin liquidar activos importantes. El ejemplo clásico: pedir un préstamo sobre un bien inmueble personal y utilizar los ingresos para la inversión de 800.000 dólares.
“Sigue siendo uno de los enfoques más comunes que vemos”, explicó Hermansky. “Es práctico, está permitido y se ha probado a lo largo de años de adjudicaciones”.
Pero advirtió que el entorno EB-5 actual es más exigente. “Puedes seguir utilizando los fondos del préstamo, pero cada parte de la transacción -el prestamista, la garantía, las condiciones de reembolso- debe resistir el escrutinio”.
Lo que ya han resuelto los tribunales
Gran parte de la confusión sobre las inversiones EB-5 financiadas mediante préstamos tiene su origen en antiguos litigios. Hace aproximadamente una década, el USCIS adoptó la postura de que sólo los préstamos garantizados -aquellos respaldados por los propios bienes personales del inversor- podían considerarse fuentes de fondos admisibles.
Esa interpretación fue anulada en un tribunal federal. El tribunal aclaró que cuando un inversor recibe el producto de un préstamo y lo aporta como efectivo a una nueva empresa comercial, esa aportación cuenta como inversión EB-5 válida. La garantía no tenía que ser la propia propiedad del inversor.
“Esa sentencia abrió la puerta a los préstamos sin garantía y a los préstamos garantizados por terceros”, dijo Hermansky. “El centro de atención pasó de la garantía a la legitimidad de los propios fondos”.
Cómo la Ley de Reforma e Integridad cambió el panorama
Cuando el Congreso aprobó la Ley de Reforma e Integridad del EB-5 de 2022, no restringió el uso de préstamos, sino que codificó unas expectativas más estrictas.
- Los préstamos deben realizarse de buena fe. La transacción debe ser comercialmente razonable y no estar diseñada para eludir los requisitos del EB-5.
- Los préstamos bancarios son más sencillos de documentar. Cuando el préstamo procede de una institución financiera autorizada, los inversores no están obligados a rastrear el origen de los fondos del banco, sólo su propia capacidad para recibir e invertir los ingresos.
- Los préstamos no bancarios exigen total transparencia. Si el prestamista es un familiar, una entidad comercial u otra entidad no bancaria, USCIS exige documentación sobre la fuente legal de fondos del prestamista y, si se pignora una garantía, pruebas que demuestren cómo se adquirió originalmente dicha garantía.
“Ahí es donde muchos inversores subestiman el trabajo que conlleva”, señaló Hermansky. “Puedes acabar documentando mucho más de 800.000 dólares para demostrar que ambas partes del préstamo son legítimas”.
Préstamos a filiales o a terceros: Una zona gris
En los últimos meses, el USCIS ha estado examinando más de cerca los préstamos ofrecidos por filiales de centros regionales u otras entidades relacionadas. Aunque tales acuerdos pueden estructurarse correctamente, levantan alertas rojas si parecen exentos de riesgo o programados artificialmente para evitar un verdadero capital en riesgo.
“El USCIS está haciendo preguntas difíciles”, dijo Hermansky. “¿Se hizo el préstamo de buena fe? ¿Existe una obligación de reembolso realista? ¿El inversor tiene realmente 800.000 dólares en riesgo?”
Calabrese estuvo de acuerdo en que, aunque estas estructuras pueden ser legales, deben diseñarse con cuidado.
“Si el calendario de reembolsos se alinea perfectamente con la fecha de vencimiento del proyecto EB-5, el USCIS puede cuestionar si esos fondos fueron realmente del inversor”, dijo. “Esa no es una lucha que nadie quiera tener”.
Préstamos a corto plazo frente a préstamos a largo plazo: Por qué importa el momento
El USCIS parece sentirse más cómodo cuando los préstamos son acuerdos puente a corto plazo; por ejemplo, unos meses para permitir al inversor liquidar otro activo. En esos casos, el inversor reembolsa rápidamente el préstamo, y el capital en riesgo sigue siendo claramente suyo.
Por el contrario, los préstamos plurianuales o de duración indefinida crean malestar entre los adjudicatarios. ” Si no hay expectativas de que el inversor reembolse durante varios años -o si el prestamista está afiliado al centro regional-, empieza a parecer menos un préstamo de buena fe y más una solución”, explicó Hermansky.
La lista de verificación del cumplimiento: Cómo hacerlo bien
Tanto si tu préstamo está garantizado como si no lo está, si procede de un banco o de una empresa familiar, se aplican los mismos principios básicos.
- Documéntalo todo
Incluye el contrato de préstamo completo, el plan de amortización, la prueba de la transferencia y las pruebas de que el prestamista poseía legalmente los fondos utilizados para el préstamo. - Verifica la garantía
Si se pignoraron activos, proporciona registros de compra y valoraciones que demuestren que la garantía se obtuvo legítimamente. - Confirma la finalidad y las condiciones del préstamo
El acuerdo de préstamo no debe prohibir la transferencia de fondos al extranjero ni limitar su uso a fines ajenos al EB-5. Cualquier restricción de este tipo podría hacer que los fondos no fueran elegibles. - Demuestra el reembolso de buena fe
Demuestra que el reembolso es necesario -y realista-, ya sea mediante los ingresos existentes, ventas pendientes u otros recursos verificados. - Coordínate con tu abogado de inmigración pronto
Pequeñas variaciones en la estructura del préstamo pueden tener importantes implicaciones para la adjudicación. Una revisión jurídica temprana evita las costosas nuevas solicitudes.
Equilibrar la flexibilidad con el riesgo
Los préstamos siguen siendo una herramienta valiosa para los inversores EB-5, pero también requieren una planificación cuidadosa. Como subrayó Calabrese
“No se trata de evitar el riesgo, sino de gestionarlo. Cuando los inversores entienden cómo ve USCIS estas estructuras, pueden tomar decisiones informadas y conformes.”
Con unos plazos de tramitación que en muchos casos superan el año, lo que está en juego es acertar a la primera. Una denegación emitida después de la fecha límite de protección de derechos de septiembre de 2026 podría significar la pérdida total de las protecciones del Programa.
Lo esencial
El EB-5 sigue permitiendo una gran flexibilidad en la forma en que los inversores financian su aportación de 800.000 dólares, pero todas las vías deben superar la misma prueba:
- ¿El dinero procede de fuentes lícitas?
- ¿Está realmente en riesgo el capital del inversor?
- ¿Y la estructura es transparente y comercialmente auténtica?
Si la respuesta es “sí” a las tres, el caso puede prosperar.
“Con la preparación adecuada, los préstamos pueden utilizarse absolutamente para el EB-5”, concluyó Hermansky. “Pero una buena estructura y documentación no son negociables”.
Lo que sigue en la serie
En la siguiente y última parte de esta serie, CanAm y Greenberg Traurig examinan otra opción de financiación creativa, pero cada vez más popular: las cuentas individuales autodirigidas.
Parte 4: Vías alternativas a la financiación EB-5 – Uso de cuentas IRA autodirigidas y preparación para el éxito
