在整个金融界，头条新闻都充满了不安。信贷市场正在收紧，利率仍然居高不下，全球不确定性的连锁反应–从贸易紧张局势到财政政策的变化–正在为投资者创造一个更加复杂的环境。仅在最近几周，分析师们就警告说，随着再融资变得更加难以获得，以及某些经济领域的流动性枯竭，”信贷市场闪现出警示信号”。
在这种情况下，投资者的焦虑是可以理解的。对于 EB-5 参与者来说，他们的投资本质上是长期的，与现实世界的发展息息相关，因此这些市场条件提高了谨慎、纪律和透明度的重要性。正如 CanAm Enterprises 总裁兼首席执行官汤姆-罗森菲尔德（Tom Rosenfeld）在最近的一次网络研讨会上所解释的， “现在不是不做交易的时候，而是要谨慎和现实的时候”。
似曾相识的市场
汤姆将今天的环境比作 2008-2009 年危机后的几年，虽然没有那么严重，但也足够值得警惕。通货膨胀、借贷成本上升、流动性普遍短缺，这些因素结合在一起，造成了他所说的 “获取资金的环境更加艰难”。
“他指出：“在过去 10 年里，我们已经习惯了一个截然不同的融资世界。“资金充裕，利率处于历史低位，在其他环境下无法实施的项目也能完成。但现在的情况已经不同了。
如今，曾经有望回本的项目正在延期或重组。依赖廉价债务的开发商现在面临着大幅提高的再融资成本。在许多情况下，他们转向其他资金来源，包括 EB-5 来填补银行和私人贷款人留下的缺口。
汤姆认为，这种转变既带来了机遇，也带来了风险。”他说：“我们现在看到的是对 EB-5 资金的巨大需求，因为在流动性不足的市场上，EB-5 是为数不多的有耐心的资金来源之一。“但投资者必须意识到，赞助商比以前更加倚重 EB-5–这增加了以批判的眼光评估每笔交易的重要性。
流动性紧张–这改变了一切
要理解流动性为何重要，请考虑一下大多数大型项目的融资方式。开发商通常会将几种资金来源结合起来：银行的优先贷款、夹层债务以及赞助商或外部投资者的股权。每一个参与者都希望按照项目达到关键里程碑或到期再融资的时间表获得回报。
但当信贷紧缩时，链条就会断裂。”汤姆解释说：“很多私募股权基金和贷款人都希望退出或将资金投入到新项目中，但现在做不到了。“他们手中的资产卖不出去，或者按照目前的利率无法再融资。这些流动性通常会重新回到市场，但现在，它们被冻结了。
金融机构最近的分析也印证了这一点。彭博社和《华尔街日报》报道称，在未来 18 个月内，大约有一万亿美元的商业房地产债务即将到期，而再融资的选择有限。交易正在中途重新谈判；估值正在下降；投资者正在暂停，不知道下一季度会发生什么。
汤姆警告说，这种不确定性会给 EB-5 区域中心和投资者带来压力，使他们仅仅因为有新项目而过快地进入新项目。”他说：“我们已经看到比以往更多的延误、更多的交易被重新交易、更多的股权退出。“这就是为什么你必须放慢脚步，确保所有环节都真正到位。
谨慎并非无所作为
尽管环境艰难，但汤姆强调，现在还不是完全退出市场的时候。相反，现在正是加倍努力提高质量和遵守流程纪律的时候。
“好的交易仍然存在，”他说，“ 但它们需要更长的时间才能找到，而且你必须确保每一个要素–赞助商、股权、担保、可行性–都符合要求。我们很难找到自己满意的交易，但这没关系。我宁愿失去一笔交易，也不愿失去投资者的钱。
在 CanAm，这种方法转化为几项关键的保障措施：
- 有实力的赞助商。“汤姆指出：“赞助商必须拥有 25% 至 30% 的股份，并且拥有良好的业绩记录。汤姆指出，”这是不容商量的”。
- 本身具有经济意义的项目。 “EB-5不应该是一个项目存在的唯一原因。如果一个项目只是因为有了 EB-5 资金才得以运作，那就值得警惕”。
- 完工保证和资本堆栈核查。 “在承诺之前，我们会核实各层资本堆栈的真实性和资金情况。如果股权退出或条款发生变化，我们就会推迟或放弃”。
- 独立市场和可行性研究。 “特别是在农村项目中，由于我们对当地经济不甚了解，我们会请第三方专家来分析需求和风险”。
- 保守假设。“汤姆说：“每个预测在纸面上看起来都不错。“但租金、租赁和资本化率的表现很少与预测完全一致。你必须进行敏感性分析，以了解如果情况发生变化会怎样。
农村项目：机遇与风险并存
从汤姆的发言中得到的一个最重要的启示是，虽然根据《EB-5 改革与诚信法案》，农村项目目前可以提供更快的处理速度和签证可用性，但它们也往往具有更大的执行风险。
他承认，“投资者被农村项目的优先处理所吸引”， “但他们必须认识到，农村市场规模较小，多样化程度较低，更容易受到单一雇主或单一行业冲击的影响。这些项目绝对可以成功，但犯错的余地较小。
他解释说，CanAm 的方法是通过项目类型的多样化以及与提供额外资金支持的成熟运营商和公共部门项目合作来降低风险。”汤姆说：“我们正在寻求宽带和基础设施相关项目，这些项目的基本经济效益与单一的商业模式无关。“这样才能在降低风险的同时，实现项目创造就业的目的”。
大局观：市场变化中的投资者保护
在不确定的时期，投资者倾向于寻求稳定和值得信赖的领导。这一点在 EB-5 项目中尤为明显，因为资金的承诺期长达数年，项目的成功与否既取决于项目的财务表现，也取决于管理该项目的区域中心的合规性。
“每个人都说自己很棒，”汤姆提醒道。 “但这正是经验最重要的时候。你希望与那些经历过多个市场周期的人合作，并了解如何在条件发生变化时保护投资者。”
他指出，目前市场压力促使借款人转向 EB-5 资金，这也增加了保守承销和持续监控的重要性。”他说： “EB-5 正在成为项目融资中更重要的一环，但这并不意味着它应该是风险最大的一环。“我们的工作就是确保它不是风险最大的部分。
收获：不稳定时期的稳定之手
谈话结束时，汤姆回到了整个系列网络研讨会的主旨：投资者应将当前的环境视为对判断力的考验。
“他说：“当市场如此波动时，追逐势头或相信每一个预测都很诱人。“但基本面依然重要–资本结构、赞助商承诺、创造就业机会以及还款的可能性。这些都是保护投资者的因素，不会因为经济的变化而改变。
对于在 2025 年末权衡自己的选择的 EB-5 投资者来说，教训是显而易见的。市场动荡并不意味着机会消失，而是意味着辨别能力比以往任何时候都重要。通过注重质量而非数量，以及与经验丰富的区域中心合作，将投资者保护置于交易量之上，EB-5 参与者可以充满信心地应对当前的不确定性。
