作者：汤姆-罗森菲尔德和沃尔特-S-金丁
导言
目前，美国公民及移民服务局（”USCIS”）指定了约 930 个区域中心作为投资移民计划（”EB-5 计划”）的合格参与者。随着获批区域中心数量的快速增长，潜在投资者可获得的 EB-5 投资机会的数量和种类也随之增加。任何投资决策所固有的风险在 EB-5 背景下都会变得更加复杂，因为除了重要的财务考虑因素外，潜在投资者还必须评估其投资是否符合复杂的移民法律、法规和政策网络，从而使永久移民美国成为可能。 鉴于潜在投资者面临多方面的考虑，决定哪些 EB-5 投资最合适绝非一蹴而就。
在过去的一年中，美国移民局大大加强了与联邦合作伙伴的合作，其中最引人注目的是美国证券交易委员会（”SEC”），以确保充分披露信息，识别并防止针对通过 EB-5 计划寻求合法永久居留权的外国公民的投资骗局和欺诈性证券发行。美国证券交易委员会加强了对 EB-5 计划的审查，这使得许多 EB-5 投资的发起人开始在其发行文件中披露比以前多得多的信息。
对区域中心发起的EB-5投资进行评估的潜在投资者应对区域中心发起人和项目进行广泛的尽职调查。在这方面，各方应始终仔细审阅区域中心提供的全套要约–如有任何问题应及时跟进–并咨询有经验的财务/税务专业人士和移民顾问，以了解投资的性质、符合 EB-5 计划要求的程度，以及一旦投资因任何原因受到损害时可能产生的后果/风险。
以下讨论旨在强调潜在投资者在评估潜在区域中心发起的EB-5投资时应进行的一些询问。可以肯定的是，这并不是 一份在进行尽职审查时应考虑的调查清单，而是一份倾向于告知EB-5投资价值的问题清单，这些问题可能并不总是在要约文件或美国公民与移民服务局（USCIS）提交的文件包的任何其他部分中得到强调。
了解基本知识
首先，我们希望指出，无论代理人或潜在投资者在多大程度上接触过 EB-5，要充分评估一个特定的投资机会–它有可能成为 I-526 申请的基础–是否符合项目要求，了解基本知识是必不可少的。
EB-5 计划受一系列相互关联的法律法规条款管辖，这些条款载于《移民和国籍法》（INA）第 203(b)(5)条、第 216A 条和《美国联邦法规汇编》（8 C.F.R.）第 204.6 条、第 216.6 条。虽然这些法律来源规定了 EB-5 计划的主要要求，但它们可能很难操作。美国移民局于 2013 年 5 月 30 日发布的《EB-5 审批政策备忘录》（”5 月 30 日备忘录”）可以说是有关 EB-5 计划的最 “方便用户 “的信息来源。 本备忘录 该备忘录讨论了 EB-5 计划的历史和目的，用通俗易懂的语言解释了该计划的基本法律要求，并为解决该计划特有的许多细微问题提供了指导。重要的是，5 月 30 日的备忘录 美国移民局对有关 EB-5 计划的法律、法规和政策的解释和应用提供了重要的见解，因此是潜在投资者的重要资源。
所有上述资源都可以在网上免费获取，潜在投资者在评估区域中心推介的投资机会之前，应投入时间和精力熟悉这些材料的实质内容。我们不能低估对EB-5计划的要求和政策有足够基础知识的重要性，这样才能对区域中心的发起人和他们推广的投资机会进行有针对性和知情的查询。
潜在投资者应提出的问题
项目将如何满足 “每个投资者 10 个就业机会 “的要求？是通过直接招聘，还是通过项目支出或收入间接和诱导创造就业机会？
潜在投资者在评估区域中心赞助的潜在投资机会时，应提出与 EB-5 计划的创造就业要求有关的重要问题。
投资移民满足创造就业机会的要求在两个基本方面至关重要：首先，这对其最初获得有条件永久居民身份的能力至关重要，因为他/她可以可信地预测，区域中心赞助的项目很有可能创造出所需数量的就业机会；其次，这对其最终获得无条件永久居民身份的能力至关重要，因为他/她可以可信地证明，区域中心赞助的项目已实际创造或可望在合理的时间内创造出最低要求的就业机会。鉴于创造就业机会对潜在投资者获得有条件和无条件绿卡的重要性，潜在投资者在审查项目时应了解项目将以何种方式满足创造就业机会的要求，以及区域中心将如何记录创造的就业机会。
对于区域中心附属的新商业企业，EB-5 计划要求每个投资者必须创造至少 10 个 “直接 “或 “间接/诱导 “的就业机会，并通过公认的就业创造模型实践加以证明。因此，重要的是要仔细审查潜在投资者将作为其资格依据的就业创造模式，并核实区域中心是否打算提供与该模式相适应的证据。
建筑支出
以建筑支出为基础的就业创造通常是获得 I-526 和 I-829 申请批准的最有效和最容易管理的途径。这是因为，开发项目是否会实际产生建设 支出并不明确，而且开发商往往会达到或超过最初的预算预测。此外，与其他类型的模型输入相比，基于支出的就业创造可能更容易记录。例如，在 I-526 申请阶段，区域中心可以提交由开发商提供的分项项目预算，该预算应附有对基本假设的详细解释，以及对预算合理性的独立第三方验证。此后，在 I-829 阶段，区域中心可提交提款申请/包裹、用品发票、已付支票/电汇等，以证明实际支出。
在评估依赖于基于支出的模型输入的 EB-5 投资时，重要的是要询问：(1) 是否依靠 “直接 “建筑工作来满足投资者创造就业的要求；(2) 区域中心是否只计算美国移民局认可的创造就业的合格支出。
关于第一点，美国移民局的政策允许将 “直接 “的建筑工作纳入其中，但必须合理地证明建筑期超过 2 年。因此，潜在投资者应询问特定项目是否依赖于 “直接 “建筑工作岗位，如果是，区域中心是否已获得独立的第三方证据，证实 2 年以上的开发时间表的合理性。由于美国移民局会严格审查超过 2 年的开发时间表，因此在实际操作中，仅依靠 “间接/诱导 “建筑工作岗位来创造就业机会通常是最保守、最安全的选择。
关于第二点，未来的投资者应该知道，某些标准的项目成本，如物业购置费和融资费，不被视为创造就业机会的成本，应从经济影响计算中剔除。
收入与直接聘用
区域中心赞助的项目所产生的收入可作为经济模型的输入，用于预测创造的就业岗位。但是，请注意 一个项目产生预期收入的可能性往往受制于各种不可预测的因素和情况。因此，当创造就业岗位以收入为基础时，潜在投资者必须了解区域中心对特定项目将获得多少收入是保守还是乐观。 在这方面，各缔约方应询问且区域中心应能确认收入估算是否由独立、合格的第三方编制或审查。
此外，某些区域中心赞助的项目在建立新企业（尤其是酒店或餐馆等服务行业）时，可能会将直接雇佣作为创造就业模式的投入。在这种情况下，潜在投资者应询问(1) 区域中心将如何记录将创造的全职职位数量，以及 (2) 如果直接雇佣的员工被证明不是 “合格员工”，或者没有达到 EB-5 规定的每周至少 35 小时的 “全职 “工作时间，区域中心有什么应急措施。
由于收入和直接雇佣比以支出为基础的方法更难以预测，记录起来也更麻烦，因此评估潜在 EB-5 投资的潜在投资者应询问是否以及在多大程度上仅依靠建筑支出就能满足创造就业的要求。与此相关的是，各方必须核实特定项目的总体就业创造预测是否大大超过该项目所有投资移民所需的绝对最低就业数量。视项目的具体情况而定，一般建议就业岗位的缓冲比例为 10-25%。
投资的最长期限是多长？
在评估特定产品时，潜在投资者应注意贷款或投资期限的隐性延长。 与商业贷款或投资类似，许多 EB-5 投资都有最短期限，并可选择延长期限。 例如，EB-5 贷款的期限可以是五年，借款人或开发商可以选择延长两次，每次一年。 与商业贷款或投资不同的是，商业贷款或投资在延期时会收取更高的利率，而 EB-5 贷款或投资通常不会出现这种情况，因为这种选择权完全由借款人或开发商决定。 因为通常情况下，没有动力去遵守最短期限，所以五年的期限实际上是七年、九年或十年的期限。
为避免潜在的移民相关问题，在取消永久居民身份条件之前，潜在投资者不应收到最低合格投资额的任何本金返还。请注意，中国大陆出生的投资者即将面临的 EB-5 配额倒退可能会要求 EB-5 贷款在更长的时间内保持未偿还状态，以确保这些投资者的资金在有条件居留期内保持 “风险 “和 “持续”。美国移民局尚未就此问题提供正式指导。
资本组合是确定的还是预计的？是否已经有其他贷款人，如果没有，是否有合理的预期获得此类融资？
鉴于典型的 EB-5 贷款成本较低，许多借款人或开发商都会使用股权和其他形式的贷款。 EB-5 融资用于启动项目，并期望随着建设风险的降低而吸引其他融资。虽然在投资者递交 I-526 申请时，借款人或开发商未能获得区域中心资助项目所需的全部融资，并不一定会对申请本身的批准造成致命影响–因为如果以后更有可能获得融资，移民局也可以批准申请，但能否获得项目所需的全部融资最终对项目的成功完成至关重要，相应地，对证明项目产生的支出和/或收入创造了足够的就业机会也至关重要。因此，潜在投资者应从一开始就询问特定项目所有必要融资的来源、任何未决融资的状况，以及获得推进和完成项目所需的任何未决融资的时间表/战略 。
EB-5 资助的贷款有抵押吗？
在区域中心赞助的 EB-5 投资中，典型的做法是移民投资者向一家附属的新商业企业（如有限合伙企业）注资，然后该企业将 EB-5 收益贷款给一家创造就业的实体（借款人）。在这种情况下，新商业企业通常不拥有任何资产；它是一个仅为贷款给汇集的投资者而成立的实体。贷款人（新商业企业）向借款人提供的贷款通常受贷款协议（或最初的条款表）的约束，该协议将规定贷款期限、适用利率以及借款人为确保贷款偿还而抵押的任何其他事项。
在 EB-5 项目中，抵押担保品非常重要，因为它有助于保护移民投资者的出资，使其免受借款人违约的影响。 违约-换句话说，如果借款人未能履行其债务义务，抵押品可用于抵消 EB-5 贷款。如果借款人（创造就业实体）因任何原因拖欠 EB-5 资助的贷款，它将丧失作为抵押品的资产，有限合伙企业（新商业企业）将成为抵押品的所有者。然后，有限合伙企业的普通合伙人将有能力变现资产，以获得符合 EB-5 法律法规的资金来偿还移民投资者。因此，潜在投资者应询问 EB-5 资金的拟议借款人是否已将或打算将抵押品抵押给新的商业企业，如果是，这些资产是否足以在违约情况下支付 EB-5 贷款的价值。
钱途何方？
为了彻底研究一个项目，潜在投资者必须了解与 EB-5 投资相关的各方/实体期望获得的付款。在这方面，EB-5 贷款的利率会透露出很多信息。在当今市场上，银行利率很低。如果 EB-5 贷款的利率很高，风险可能同样很高。 如果利率很高，潜在投资者就应该问，谁在拿钱？分配到哪里？项目发起人得到了什么？ 经理能得到什么？部分利息是否会给任何销售代理？潜在投资者了解的细节越多，就越能理解交易及其相关风险。
值得注意的是，开发商减少项目权益的一种方式是通过所谓的项目软成本来收回开发商的费用。 在开发商同时筹集 EB-5 资金的情况下，了解开发商是否通过向 EB-5 投资者收取管理费来收回股权就显得尤为重要。
是否存在利益冲突，如果有，是否充分披露并为潜在投资者所接受？
除了为EB-5投资提供大量资金外，投资移民还非常信任区域中心会根据适用的法律法规最大限度地代表他们的利益。因此，在决定是否向某一区域中心投资时，潜在投资者完全有理由问–关键决策将以谁的利益为重？是投资者还是其他方面？
一些区域中心附属的 EB-5 投资是通过多层公司结构组成的，这些公司由相同的个人管理。在这些情况下，筹集EB-5资金的赞助商可能与接收EB-5资金的开发商是同一人或有关联–这些情况可能会引起利益冲突的问题，特别是当开发商的商业利益与其区域中心的责任不完全一致时。与此相关的是，移民律师在同一交易中同时代表区域中心和投资移民也会产生冲突。一般来说，利益冲突应在发行文件中显著披露；这是潜在投资者应仔细审查和评估的红旗。
但要注意的是，即使所有冲突都得到了充分披露，潜在投资者的调查也不会就此结束。相反，至关重要的是，潜在投资者要对特定冲突是否会损害其财务和移民目标进行独立理性的评估。 换句话说，潜在投资者应评估特定 EB-5 投资的利益是否大于投资过程中可能产生的潜在冲突后果。如果总的来说，冲突的后果大于投资的利益，那么这就表明该 EB-5 投资可能不适合未来的投资者。
怎样才能降低移民申请被拒的风险？
虽然有关 EB-5 计划的法律法规规定了外籍企业家的一般资格要求，但对符合这些要求的具体内容有时会有不同的解释。近年来，美国公民与移民服务局（USCIS）努力加强对 EB-5 计划的监督，并出台了一些政策和指导方针，为投资者提供了比过去更多的可预见性。其中一项举措是允许区域中心通过提交范例来寻求实际项目的 “预先批准”。 I-526 申请，无论是作为区域中心初始指定申请的一部分，还是随后的修改申请。
在预先批准一个项目时，移民局将认为支持该项目的商业计划是可信的，并认为创造就业的基本方法是合理的。实际上，对区域中心资助项目的预先批准意味着美国移民局在裁决投资移民 I-526 申请的项目部分时，很可能会遵从其先前的积极决定（如无任何重大变化），因此只应对投资者的资金来源文件进行严格审查。 因此，在审查潜在的区域中心赞助项目时，潜在投资者应询问赞助区域中心是否已获得项目的 “预先批准”，如果已获得批准，则应索取一份批准通知副本，其中应说明移民局批准的证据和实质性参数。
此外，如果投资者在递交 I-526 申请时，预先批准的项目和/或任何支持文件发生了变化，美国移民局将考虑这些变化是否是实质性的，如果是，该机构可能不会尊重其预先批准的决定。虽然在 EB-5 项目中构成 “重大 “变化的确切准则仍然难以确定，但未来的投资者仍应询问，自美国移民局作出决定以来，预先批准的项目经历了哪些变化（如果有的话）。如果发生了变化，潜在投资者应要求区域中心解释这些变化是否可能被视为 “重大 “变化。
移民律师的素质以及该律师在成功提交和批准 EB-5 申请方面的经验也很重要。 EB-5申请通常比其他移民申请复杂得多，这主要是因为EB-5申请有广泛的资金来源和保证金要求，而且所涉及的财务结构往往也很复杂。区域中心当然负有进行内部尽职审查的主要责任，但经验丰富的 EB-5 移民律师可以提供重要的一层（或多层）监督。移民律师将负责审查区域中心为支持项目而提供的证据材料，记录投资者的资金来源和路径，并确保整个提交的材料全面、一致并符合美国移民局的要求。
区域中心的 EB-5 经验和记录如何？
每个EB-5投资者最终都希望区域中心能确保EB-5投资得到妥善管理，并成功实现移民和投资目标。在这方面，区域中心的业绩记录极为重要。 EB-5 计划可能相当复杂，已存在多年的区域中心在处理与美国移民局和/或项目有关的问题方面会更有经验。 并非所有的区域中心都是一样的，但大多数区域中心都声称自己拥有 “100%”的跟踪记录。 但这意味着什么呢？ 潜在投资者应询问详情。 区域中心资助了多少个项目？ 条件是什么？ 有多少投资者得到了偿还？ 投资者是否按时还款？ 投资者是否得到了全额偿付？ 还款时是否扣除了任何费用？
此外，在查看所谓的 I-526 和 I-829 批准数量时，潜在投资者应注意区分区域中心所陈述的申请批准数量与签证批准数量。为此，重要的是要记住，虽然 EB-5 申请（I-526 和 I-829）只批准给主要投资者，但移民签证是提供给主要投资者及其家属的。 由于区域中心的成功在很大程度上是以申请 获批的数量来衡量的，因此区域中心如果只披露签证获批的数量，就有可能歪曲其业绩记录。
结论
在 EB-5 计划中，投资移民有责任证明自己有资格被归类为外籍企业家。这意味着，投资移民有双重责任：提供证据来支持他们的申请，并说服裁决者这些证据足以满足 EB-5 计划的要求。 在实际操作中，证明项目可行性和满足创造就业要求所需的证据几乎都是由赞助该项目的区域中心生成和提供的。由于区域中心在 “帮助 “移民投资者履行其提供证据和说服他人的责任方面起着关键作用，因此潜在投资者在评估潜在的 EB-5 投资项目时，必须仔细审查区域中心提供的所有材料和作出的声明，并在审查过程中提出有针对性的问题，以发现任何可疑之处，并最大限度地提高投资符合个人移民和投资目标的可能性。
