Trên khắp thế giới tài chính, các tít báo đang vang lên những tín hiệu bất an. Thị trường tín dụng đang thắt chặt, lãi suất vẫn ở mức cao, và những tác động lan tỏa của bất ổn toàn cầu – từ căng thẳng thương mại đến thay đổi chính sách tài khóa – đang tạo ra một môi trường phức tạp hơn cho các nhà đầu tư định hướng. Chỉ riêng trong những tuần gần đây, các nhà phân tích đã cảnh báo về “những dấu hiệu cảnh báo đang lóe lên trên thị trường tín dụng” khi việc tái cấp vốn trở nên khó khăn hơn và thanh khoản ở một số phân khúc của nền kinh tế cạn kiệt.
Trong bối cảnh này, việc các nhà đầu tư lo lắng là điều dễ hiểu. Đối với những người tham gia chương trình EB-5, vốn có khoản đầu tư dài hạn và gắn liền với sự phát triển thực tế, những điều kiện thị trường này càng làm tăng tầm quan trọng của sự thận trọng, kỷ luật và minh bạch. Như Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Điều hành của CanAm Enterprises , Tom Rosenfeld, đã giải thích trong một hội thảo trực tuyến gần đây: “Đây không phải là lúc để chần chừ mà là lúc cần thận trọng và thực tế.”
Một thị trường có cảm giác quen thuộc đến khó chịu
Tom so sánh môi trường hiện nay với những năm hậu khủng hoảng 2008-2009—không quá nghiêm trọng, nhưng cũng đủ gần để cảnh giác. Lạm phát, chi phí vay tăng cao và tình trạng thiếu hụt thanh khoản nghiêm trọng đang kết hợp lại tạo nên điều mà ông mô tả là “một môi trường khó khăn hơn nhiều để huy động vốn”.
“Trong 10 năm qua, chúng ta đã quen với một thế giới tài chính rất khác,” ông lưu ý. “Vốn dồi dào, lãi suất thấp kỷ lục, và các dự án không thể thực hiện được trong các môi trường khác có thể được thực hiện. Nhưng giờ thì không còn như vậy nữa.”
Ngày nay, các dự án từng được kỳ vọng sẽ hoàn vốn đang được gia hạn hoặc tái cấu trúc. Các nhà phát triển từng dựa vào nguồn vốn vay giá rẻ giờ đây đang phải đối mặt với chi phí tái cấp vốn cao hơn đáng kể. Trong nhiều trường hợp, họ đang chuyển sang các nguồn tài trợ thay thế – bao gồm cả EB-5 – để lấp đầy khoảng trống mà các ngân hàng và tổ chức cho vay tư nhân để lại.
Theo Tom, sự thay đổi này mang đến cả cơ hội lẫn rủi ro. “Chúng tôi đang chứng kiến nhu cầu vốn EB-5 rất lớn hiện nay, bởi vì đây là một trong số ít nguồn vốn dài hạn còn lại trong một thị trường đang thiếu thanh khoản”, ông nói. “Nhưng các nhà đầu tư cần lưu ý rằng các nhà tài trợ đang dựa vào EB-5 nhiều hơn trước đây—và điều đó càng làm tăng tầm quan trọng của việc đánh giá mọi giao dịch một cách kỹ lưỡng.”
Thanh khoản đang eo hẹp—và điều đó thay đổi mọi thứ
Để hiểu tại sao tính thanh khoản lại quan trọng, hãy xem xét cách thức tài trợ cho hầu hết các dự án quy mô lớn. Các nhà phát triển thường kết hợp nhiều nguồn vốn: vay ưu đãi từ ngân hàng, nợ trung gian, và vốn chủ sở hữu từ các nhà tài trợ hoặc nhà đầu tư bên ngoài. Mỗi bên tham gia này đều kỳ vọng được hoàn vốn theo một mốc thời gian nhất định, tùy thuộc vào việc dự án có đạt được các mốc quan trọng hay không hoặc có được tái cấp vốn khi đáo hạn hay không.
Nhưng khi tín dụng thắt chặt, chuỗi cung ứng bị đứt gãy. “Nhiều quỹ đầu tư tư nhân và bên cho vay kỳ vọng sẽ rút vốn hoặc chuyển vốn vào các dự án mới đã không thể thực hiện được”, Tom giải thích. “Họ đang nắm giữ những tài sản không bán được hoặc không thể tái cấp vốn theo lãi suất hiện tại. Thanh khoản đó thường được tái cấp vốn trở lại thị trường – nhưng hiện tại, nó đang bị đóng băng.”
Các phân tích gần đây từ các tổ chức tài chính cũng cho thấy điều tương tự. Bloomberg và Wall Street Journal đã đưa tin rằng khoảng một nghìn tỷ đô la nợ bất động sản thương mại đang đến hạn trong 18 tháng tới, với các lựa chọn tái cấp vốn hạn chế. Các giao dịch đang được đàm phán lại giữa chừng; định giá đang giảm; và các nhà đầu tư đang tạm dừng, không chắc chắn về những gì sẽ xảy ra trong quý tiếp theo.
Tom cảnh báo rằng sự bất ổn này có thể tạo áp lực buộc các trung tâm khu vực EB-5 và các nhà đầu tư phải nhanh chóng chuyển sang các dự án mới chỉ vì chúng còn khả thi. “Chúng tôi đã chứng kiến nhiều sự chậm trễ hơn, nhiều giao dịch được tái phân bổ hơn, và nhiều khoản đầu tư cổ phiếu bị rút ra hơn bao giờ hết”, ông nói. “Đó là lý do tại sao chúng ta phải chậm lại và đảm bảo mọi thứ thực sự đã sẵn sàng.”
Thận trọng không phải là không hoạt động
Bất chấp môi trường khó khăn, Tom nhấn mạnh rằng đây không phải là lúc để rút lui hoàn toàn khỏi thị trường. Thay vào đó, đây là lúc cần tập trung nâng cao chất lượng và kỷ luật quy trình.
“Vẫn còn đó những thương vụ tốt,” ông nói, “nhưng chúng mất nhiều thời gian hơn để tìm kiếm, và bạn phải đảm bảo mọi yếu tố—nhà tài trợ, vốn chủ sở hữu, bảo lãnh, tính khả thi—đều được kiểm tra kỹ lưỡng. Chúng tôi đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm những thương vụ mà chúng tôi cảm thấy thoải mái, và điều đó cũng không sao. Tôi thà mất một thương vụ còn hơn mất tiền của nhà đầu tư.”
Tại CanAm, cách tiếp cận đó được thể hiện qua một số biện pháp bảo vệ quan trọng:
- Nhà tài trợ mạnh, có trách nhiệm với công việc. “Nhà tài trợ phải có vốn chủ sở hữu đáng kể—25% đến 30%—và có thành tích đã được chứng minh,” Tom lưu ý. “Điều đó là không thể thương lượng.”
- Các dự án có ý nghĩa kinh tế riêng. “EB-5 không nên là lý do duy nhất khiến một dự án tồn tại. Nếu một dự án chỉ hoạt động hiệu quả nhờ nguồn vốn EB-5, đó là một dấu hiệu đáng ngờ.”
- Đảm bảo hoàn thành và xác minh vốn. “Chúng tôi xác minh tất cả các lớp của cấu trúc vốn là thật và đã được cấp vốn trước khi cam kết. Nếu vốn chủ sở hữu giảm hoặc điều khoản thay đổi, chúng tôi sẽ trì hoãn hoặc rút lui.”
- Nghiên cứu thị trường và khả thi độc lập. “Đặc biệt trong các dự án nông thôn, nơi chúng tôi không hiểu rõ về nền kinh tế địa phương, chúng tôi sẽ mời các chuyên gia bên thứ ba để phân tích nhu cầu và rủi ro.”
- Giả định thận trọng. “Mọi dự báo đều có vẻ tốt trên lý thuyết”, Tom nói. “Nhưng giá thuê, hợp đồng thuê và tỷ lệ vốn hóa hiếm khi diễn biến chính xác như dự báo. Bạn phải chạy phân tích độ nhạy để hiểu điều gì sẽ xảy ra nếu mọi thứ đi chệch hướng.”
Dự án nông thôn: Cơ hội với rủi ro cao
Một trong những điểm quan trọng nhất rút ra từ nhận xét của Tom là mặc dù các dự án ở vùng nông thôn hiện nay cung cấp tốc độ xử lý và khả năng cấp thị thực nhanh hơn theo Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 , nhưng chúng cũng có xu hướng mang lại rủi ro thực hiện cao hơn.
“Các nhà đầu tư bị thu hút bởi các dự án nông thôn để được ưu tiên xử lý,” ông thừa nhận, “nhưng họ phải nhận ra rằng thị trường nông thôn nhỏ hơn, kém đa dạng hơn và dễ bị tổn thương hơn trước những cú sốc từ một đơn vị sử dụng lao động hoặc một ngành công nghiệp. Những dự án này hoàn toàn có thể thành công, nhưng biên độ sai sót sẽ hẹp hơn.”
Ông giải thích, cách tiếp cận của CanAm là giảm thiểu rủi ro đó thông qua việc đa dạng hóa loại hình dự án và hợp tác với các nhà khai thác đã có uy tín và các chương trình của khu vực công cung cấp hỗ trợ tài chính bổ sung. “Chúng tôi đang theo đuổi các dự án liên quan đến băng thông rộng và cơ sở hạ tầng, nơi nền kinh tế cơ bản không bị ràng buộc bởi một mô hình kinh doanh duy nhất”, Tom nói. “Đó là cách bạn giảm thiểu rủi ro mà vẫn đáp ứng được mục tiêu tạo việc làm của chương trình.”
Bức tranh toàn cảnh: Bảo vệ nhà đầu tư trong một thị trường biến động
Trong thời buổi bất ổn, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm sự ổn định và lãnh đạo đáng tin cậy. Điều này đặc biệt đúng với chương trình EB-5, nơi vốn được cam kết trong nhiều năm và thành công phụ thuộc vào cả hiệu quả tài chính của dự án lẫn tính tuân thủ của trung tâm khu vực quản lý dự án.
“Ai cũng nói họ giỏi,” Tom cảnh báo. “Nhưng đây chính là lúc kinh nghiệm quan trọng nhất. Bạn muốn làm việc với những người đã trải qua nhiều chu kỳ thị trường và hiểu cách bảo vệ nhà đầu tư khi điều kiện thay đổi.”
Ông chỉ ra rằng chính áp lực thị trường hiện nay đang thúc đẩy người vay hướng đến vốn EB-5 cũng làm tăng tầm quan trọng của việc thẩm định thận trọng và giám sát liên tục. “EB-5 đang trở thành một phần thiết yếu hơn của tài trợ dự án, nhưng điều đó không có nghĩa là nó phải là phần rủi ro nhất”, ông nói. “Nhiệm vụ của chúng tôi là đảm bảo điều đó không xảy ra.”
Bài học rút ra: Những bàn tay vững vàng trong thời kỳ bất ổn
Khi cuộc trò chuyện kết thúc, Tom quay lại với thông điệp rộng hơn đóng vai trò chủ đạo trong toàn bộ chuỗi hội thảo trên web: các nhà đầu tư nên xem môi trường hiện tại như một phép thử về khả năng phán đoán.
“Khi thị trường biến động mạnh như thế này, việc chạy theo đà tăng trưởng hoặc tin vào mọi dự đoán là điều dễ hiểu,” ông nói. “Nhưng các yếu tố cơ bản vẫn quan trọng – cơ cấu vốn, cam kết của nhà tài trợ, khả năng tạo việc làm và khả năng hoàn trả. Đó là những yếu tố bảo vệ nhà đầu tư, và chúng không thay đổi chỉ vì nền kinh tế thay đổi.”
Đối với các nhà đầu tư EB-5 đang cân nhắc lựa chọn vào cuối năm 2025, bài học rút ra rất rõ ràng. Biến động thị trường không có nghĩa là cơ hội biến mất; mà là sự sáng suốt trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Bằng cách tập trung vào chất lượng hơn số lượng và hợp tác với các trung tâm khu vực giàu kinh nghiệm, ưu tiên bảo vệ nhà đầu tư hơn khối lượng giao dịch, những người tham gia EB-5 có thể tự tin vượt qua những bất ổn hiện nay.
