Um aspeto fundamental da avaliação de um investimento EB-5 é compreender a pilha de capital – a estrutura de financiamento que financia o projeto. A posição do capital EB-5 dentro da pilha de capital afecta diretamente o risco do investidor, a prioridade de reembolso e a estabilidade geral do projeto. Num webinar recente organizado pelo JTC Group e pela CanAm Enterprises, os especialistas da indústria discutiram como a composição da pilha de capital afecta os investimentos EB-5 e o que os investidores devem procurar num projeto bem estruturado.
O que é o EB-5 Capital Stack?
A pilha de capital representa os diferentes níveis de financiamento utilizados para financiar um projeto, normalmente categorizados em quatro componentes principais:
- Dívida sénior: É o empréstimo com prioridade máxima, normalmente concedido por um credor tradicional, como um banco. Os detentores de dívida sénior são reembolsados primeiro e têm o risco mais baixo.
- Dívida mezzanine: Esta camada situa-se abaixo da dívida sénior e é frequentemente não garantida ou garantida contra o património do mutuário e não contra a propriedade em si. Apresenta um risco mais elevado, mas também oferece maiores retornos potenciais.
- Capital Preferencial: Os investidores deste nível recebem retornos preferenciais antes dos detentores de acções ordinárias, mas após o reembolso da dívida.
- Capital comum: A posição mais júnior na pilha de capital, os detentores de capital comum são proprietários do projeto e assumem o risco mais elevado, mas também são os que mais beneficiam se o projeto for bem sucedido.
Walter Gindin, Conselheiro Geral da CanAm Enterprises, explicou: “Compreender onde o capital EB-5 se enquadra na pilha de capital é fundamental porque influencia a prioridade de reembolso e a exposição geral ao risco.”
Onde se enquadra o capital EB-5?
O capital EB-5 é tipicamente estruturado como dívida mezzanine ou capital preferido, uma vez que isto permite aos promotores alavancar o financiamento adicional, mantendo a dívida sénior controlável.
- Estrutura de Dívida Mezzanine: Nesta estrutura, os fundos EB-5 funcionam como um empréstimo subordinado, fornecendo capital que preenche a lacuna entre a dívida sénior e o capital do promotor.
- Estrutura de capital preferencial: Alguns projectos estruturam os fundos EB-5 como capital preferencial, que se situa acima do capital comum em termos de reembolso, mas abaixo das obrigações de dívida.
Os investidores devem verificar se os seus fundos EB-5 estão bem posicionados na pilha de capital.
Considerações fundamentais na avaliação do capital EB-5
- Contribuição de capital do promotor
- Um investimento mais elevado no capital do promotor indica um forte compromisso com o projeto.
- Os investidores devem procurar projectos em que o promotor tenha “pele no jogo” substancial.
- Termos da dívida sénior
- Os investidores devem analisar as condições do empréstimo sénior, uma vez que níveis de endividamento agressivos podem aumentar o risco do projeto.
- Um rácio empréstimo-custo elevado pode indicar um excesso de alavancagem.
- Posição de reembolso do EB-5
- Os projectos em que o capital EB-5 tem prioridade sobre outras dívidas subordinadas ou acções preferenciais oferecem mais segurança.
- A revisão dos acordos entre credores pode clarificar os direitos do investidor em caso de incumprimento.
Sebastian Stubbe, CEO do Pine State Regional Center, aconselhou: “A força de uma pilha de capital depende do seu equilíbrio. Um plano de financiamento bem estruturado garante que cada camada de capital se alinha com os objectivos financeiros e operacionais do projeto.”
Factores de risco nas estruturas de pilha de capital
Embora a estrutura de capital de cada projeto varie, existem factores de risco comuns que os investidores devem avaliar:
- Aproveitamento excessivo: Se um projeto depender fortemente da dívida, a instabilidade financeira pode afetar a criação de emprego e o reembolso.
- Estratégia de saída fraca: Os investidores devem analisar a forma como o projeto pretende reembolsar o capital EB-5 após a conclusão.
- Flutuações do mercado: As recessões económicas podem ter impacto na disponibilidade de financiamento e no desempenho do projeto.
Como é que os investidores podem reduzir o risco
Para garantir que o seu investimento está bem estruturado, os investidores EB-5 devem:
- Analisa o historial do promotor: Um historial de projectos concluídos com êxito indica disciplina financeira.
- Examina a composição da pilha de capital: Assegurar que o capital EB-5 está posicionado de forma segura pode minimizar a exposição ao risco.
- Trabalha com profissionais experientes: Consultar especialistas financeiros e jurídicos pode ajudar a avaliar as estruturas de financiamento.
Conclui: Uma pilha de capital forte equivale a um investimento forte
A estrutura da pilha de capital desempenha um papel crucial na determinação da estabilidade de um projeto EB-5 e do potencial de reembolso do investidor. Ao avaliar cuidadosamente as camadas de financiamento, dando prioridade ao compromisso do promotor e assegurando uma abordagem equilibrada à dívida e ao capital, os investidores podem tomar decisões informadas que se alinham com os objectivos financeiros e de imigração.
Como Christine Chen, COO da CanAm Enterprises, afirmou: “Uma pilha de capital bem estruturada não só aumenta o sucesso do projeto, como também proporciona maior segurança aos investidores EB-5 que procuram atingir os seus objectivos de imigração.”
