Ao tomar uma das decisões financeiras mais importantes da tua vida – um investimento EB-5 para um green card dos EUA – selecionar o projeto certo é tão crítico como escolher o Centro Regional certo. Com os riscos tão elevados, a devida diligência é essencial.
Mas o que faz um bom projeto EB-5? Com base no EB-5 Investor Due Diligence White Paper publicado pela CanAm Enterprises e pela JTC, os especialistas do sector identificam sete caraterísticas-chave que não devem ser negociáveis para os investidores que pretendem ter sucesso na imigração e preservar o capital.
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Projeto e promotor de qualidade institucional
Os projectos EB-5 de topo de gama provêm normalmente de promotores com um historial comprovado. Estes promotores têm frequentemente experiência na execução de desenvolvimentos imobiliários ou de infra-estruturas complexos e têm “pele no jogo” – o seu próprio capital investido no projeto. Este alinhamento de interesses é importante. De acordo com Joey Barnett, da WR Immigration, os promotores que não têm um historial de conclusão do projeto ou que têm um capital mínimo no negócio podem ser mais propensos a desistir quando surgem desafios.
O que deves perguntar:
- Quantos projectos semelhantes realizou o promotor?
- Que parte do financiamento do projeto provém do capital do promotor?
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Estratégia de criação de emprego clara e conforme
A criação de postos de trabalho é o cerne da elegibilidade para o EB-5. Um bom projeto deve articular claramente como e quando serão criados pelo menos 10 postos de trabalho qualificados para cada investidor EB-5. Procura a criação de postos de trabalho apoiada por modelos económicos credíveis e certifica-te de que os postos de trabalho não são projectados com base apenas nas receitas operacionais futuras, que podem ser mais difíceis de provar.
Sugestão:
Pergunta se a criação de postos de trabalho resultará de despesas de construção ou de emprego operacional a longo prazo – e se esses postos de trabalho já foram criados ou se dependem de etapas futuras.
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Posicionamento conservador da pilha de capital
Os investidores EB-5 situam-se normalmente na camada de dívida mezzanine da pilha de capital, subordinados aos credores seniores mas à frente dos detentores de acções. Um projeto forte utilizará o capital EB-5 para “preencher a lacuna” depois de garantir os empréstimos para construção e o capital do promotor – não para os substituir.
Como explicam Walter Gindin e Ryan Brown da CanAm, os investidores devem procurar saber claramente onde é que o seu dinheiro se insere na estrutura financeira do projeto para compreenderem o risco de reembolso.
O que deves procurar:
- O financiamento EB-5 não deve exceder 20-25% do custo total do projeto
- Uma posição de capital mezzanine ou preferencial de menor risco é preferível ao capital comum
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Administração de fundos por terceiros
Uma das protecções mais fortes que um investidor EB-5 pode ter é a administração de fundos por terceiros. Como escreve Jill Jones do JTC, um administrador de fundos acompanha o movimento de capital do investidor para o projeto e garante a transparência na forma como os fundos são utilizados.
Desde o EB-5 Reform and Integrity Act de 2022, a supervisão por terceiros tornou-se mais comum – e mais essencial. Proporciona paz de espírito e salvaguardas contra fraude ou má gestão.
Sinal vermelho:
Se um projeto ou Centro Regional resistir à administração independente de fundos, isso pode indicar uma falta de transparência ou de prontidão operacional.
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Retornos razoáveis e estratégia de saída
Se um projeto prometer retornos muito elevados, é um sinal para ires mais fundo. O EB-5 não é um investimento de alto rendimento – é um caminho para a residência permanente. Os Centros Regionais mais conceituados oferecem retornos abaixo do mercado em troca da segurança do projeto e de uma saída bem estruturada.
Sebastian Stubbe, do Pine State Regional Center, sublinha que as posições de acções ordinárias – que oferecem rendimentos mais elevados – são também as mais arriscadas. Os investidores inteligentes trocam um rendimento mais elevado por uma maior segurança.
O que deves perguntar:
- Qual é o prazo de reembolso?
- O que desencadeia a devolução de capital e existem extensões incorporadas?
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Transparência e acesso à informação
A transparência gera confiança. Desde a fase de due diligence até à petição I-829, um bom projeto EB-5 deve fornecer aos investidores actualizações consistentes e acesso fácil a documentação importante.
Os melhores Centros Regionais oferecem portais seguros onde os investidores podem entrar a qualquer momento para acompanhar o estado do seu investimento e os dados de conformidade – algo que o JTC e outros administradores ajudam a facilitar.
O que deves perguntar:
- Terei acesso aos documentos de investimento 24 horas por dia, 7 dias por semana?
- Com que frequência receberei actualizações?
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Conformidade regulamentar e integridade do centro regional
Um bom projeto não tem apenas a ver com localização ou indústria – tem a ver com parceiros que compreendem o EB-5. Os Centros Regionais devem agora cumprir as regras rigorosas da USCIS ao abrigo do RIA. Um Centro Regional que não esteja em conformidade pode ser encerrado, pondo em risco a sua elegibilidade para o green card.
O que deves verificar:
- O Centro Regional foi submetido a uma auditoria do USCIS?
- Divulgaram quaisquer litígios ou acções regulamentares passados ou em curso?
Considerações finais
Nem todos os projectos EB-5 são criados da mesma forma. Mas ao concentrar-se nestas sete caraterísticas – qualidade do promotor, estratégia de criação de emprego, colocação de pilha de capital, administração do fundo, rendimentos razoáveis, transparência e conformidade – pode tomar uma decisão de investimento mais informada e confiante.
Queres ir mais longe? Faz o download do EB-5 Investor Due Diligence White Paper aqui para obteres informações especializadas da CanAm, da JTC e dos principais consultores jurídicos do EB-5.
