Na sua carta anual aos acionistas, na semana passada, o CEO da Goldman Sachs, David Solomon, recordou aos investidores que se sentiram confortáveis com a era das taxas baixas: o ciclo de crédito, escreveu, “não foi revogado”. As suas palavras foram proferidas num contexto que muitos promotores imobiliários já conhecem em primeira mão. Apesar de uma certa flexibilização no segmento superior do mercado, o capital para projectos em fase de desenvolvimento continua a ser seletivo. Os prazos de refinanciamento são incertos. Os parceiros de capital e os financiadores que pareciam abundantes há apenas alguns anos tornaram-se consideravelmente mais cautelosos em relação aos sectores e às regiões geográficas onde o risco parece mais difícil de modelar.

Nada disto é sem precedentes. Os mercados de crédito já sofreram restrições antes, e o ecossistema de financiamento do desenvolvimento adaptou-se. A questão mais instrutiva para os patrocinadores que avaliam as suas opções hoje não é se as condições acabarão por melhorar, mas o que o registo histórico mostra sobre o desempenho do capital paciente e de longa duração quando as fontes convencionais recuam, e o que esse padrão sugere sobre as ferramentas que vale a pena compreender agora.

Um mercado de crédito mais restrito: O que os dados mostram

O ambiente atual tem os seus contornos específicos, mas a dinâmica subjacente é reconhecível. O relatório anual de março de 2026 do Deutsche Bank identificou o sector imobiliário comercial dos EUA como um “risco fundamental” contínuo, referindo que “continua a existir um risco significativo de imparidade, dependendo dos tipos de propriedades e das regiões”. A Mortgage Bankers Association estimou que 875 mil milhões de dólares em dívida CRE vencem em 2026, um valor que, embora inferior ao pico de 2025, ainda representa uma atividade de refinanciamento substancial em todo o mercado. No entanto, o panorama geral é mais de seletividade do que de crise sistémica. Muitos activos bem posicionados em mercados líquidos estão a ser refinanciados com sucesso. A pressão está concentrada, e é precisamente essa concentração que cria a abertura.

Os sectores em que os financiadores convencionais são mais selectivos são os mais conhecidos: hotelaria, desenvolvimento urbano de utilização mista, projectos de infra-estruturas em mercados secundários e terciários e desenvolvimento em comunidades onde, historicamente, a apetência dos bancos tem sido menor. Estes tipos de projectos não são marginais. Representam uma parte substancial e duradoura do pipeline de desenvolvimento e partilham uma caraterística comum: os projectos são sólidos, a procura é real, mas a pilha de capital convencional é mais difícil de reunir do que era há dois ou três anos.

Esse fosso entre os projectos viáveis e o financiamento convencional disponível não é um sinal de fraqueza do mercado em geral. É uma caraterística estrutural do funcionamento dos ciclos de crédito e é a condição em que as fontes alternativas de capital têm historicamente desempenhado o seu papel mais importante.

Tom Rosenfeld, fundador e diretor executivo da CanAm Enterprises, que supervisionou o fluxo de negócios da empresa ao longo de vários ciclos, descreve o que vê atualmente no terreno:

“Há muita incerteza no mercado atualmente. Há o fator inflação, as taxas de juro, as tarifas, a incerteza política, tudo isso. Quando tens esse tipo de nível de incerteza, as pessoas ficam nervosas. Os empresários não gostam de incertezas. A Ernst & Young fez um estudo segundo o qual 30% dos negócios estão agora a ser renegociados a meio do percurso. Isso é um sinal de medo e incerteza”.

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O que 2008 nos ensinou sobre o capital alternativo numa recessão do crédito

A crise financeira de 2008 continua a ser o ponto de referência moderno mais instrutivo sobre o comportamento do financiamento do desenvolvimento em situações de stress. Quando os mercados de crédito entraram em crise, as consequências para os promotores de projectos foram imediatas e estruturais. Os bancos deixaram de conceder empréstimos à construção e ao desenvolvimento em grande escala. O capital privado recuou. A dívida mezzanine tornou-se escassa. O resultado não foi apenas que o financiamento se tornou mais caro; para muitos tipos de projectos, tornou-se genuinamente indisponível a qualquer preço.

O que o período pós-2008 ilustrou foi que as necessidades de desenvolvimento não param quando o crédito se torna mais restrito. As infra-estruturas continuam a precisar de ser construídas. Os activos hoteleiros ainda precisavam de capital para serem concluídos ou estabilizados. Os projectos de utilização mista com longos prazos de autorização não podiam simplesmente esperar que o ciclo mudasse. A lacuna entre o que os credores convencionais forneceriam e o que os projectos realmente necessitavam tinha de ser preenchida por algo.

Rosenfeld estabelece um paralelo direto com os ciclos anteriores:

“Faz-me lembrar 2008, 2009, talvez não tão terrível, mas muito próximo. Há uma crise de liquidez. O capital é muito mais difícil de obter agora. Muitos dos negócios que se desenhavam há três anos, quando as taxas de juro eram tão baixas, já não se desenham, e o refinanciamento é muito mais difícil. Os bancos estão muito mais difíceis”.

O capital que entrou no fosso pós-2008 partilhava certas caraterísticas. Era de longa duração, comprometido com prazos medidos em anos e não em trimestres. Não estava dependente do mercado de empréstimos interbancários ou das condições das taxas de curto prazo para a sua disponibilidade. E estava alinhado, por conceção ou por estrutura, com os resultados de criação de emprego e de desenvolvimento económico que os próprios projectos pretendiam produzir. Estas não eram caraterísticas acessórias. Foram elas que tornaram esse capital útil quando as fontes convencionais não podiam atuar.

A recuperação que se seguiu não eliminou o papel estrutural que o capital paciente tinha vindo a ocupar. Pelo contrário, o ambiente regulamentar pós-crise, com os seus requisitos de capital mais elevados para os bancos e normas de subscrição mais conservadoras, tornou certos tipos de projectos dependentes, de forma duradoura, de fontes não bancárias de capital de longa duração. O fosso que se abriu em 2008 diminuiu, mas não se fechou totalmente.

O que os ciclos de crédito anteriores dizem aos promotores sobre o financiamento EB-5

Os ciclos de crédito diferem nas suas causas e na sua gravidade, mas tendem a produzir efeitos estruturais semelhantes no financiamento do desenvolvimento. A apetência dos bancos diminui de forma mais acentuada exatamente nos sectores, geografias e fases de projeto em que já era mais reduzida. Os parceiros de capital tornam-se mais selectivos. A dívida mezzanine torna-se mais difícil de obter em termos que tornem um projeto viável. E os patrocinadores que resistem a estes períodos com mais sucesso são normalmente aqueles que já tinham pensado cuidadosamente na diversificação da pilha de capital antes da viragem do ciclo.

A conjuntura atual tem semelhanças suficientes com ciclos anteriores de aperto para que valha a pena consultar essa história. As pressões específicas são diferentes, mas a lógica estrutural é consistente: quando o capital convencional se torna seletivo, os projectos que continuam a avançar são os que têm acesso a fontes de capital que funcionam em termos e prazos diferentes.

Para os promotores que estão a avaliar as suas opções neste ambiente, o Programa de Investidores Imigrantes EB-5 é um instrumento que vale a pena compreender neste contexto. O capital EB-5 tem historicamente desempenhado um papel mais proeminente no financiamento do desenvolvimento durante períodos de restrição de crédito convencional, precisamente porque as suas caraterísticas estruturais, a longa duração, a independência dos ciclos de taxas e o alinhamento com a criação de emprego e o desenvolvimento económico o tornam mais relevante quando as lacunas numa pilha de capital convencional são mais difíceis de preencher por outros meios. Não se adequa a todos os projectos ou a todos os promotores, e o programa tem os seus próprios requisitos de conformidade e prazos que exigem uma avaliação cuidadosa. Mas como fonte de capital mezzanine paciente e de longa duração para os tipos de projectos certos, tem um historial comprovado em ciclos anteriores.

Dito isto, Rosenfeld é direto quanto ao escrutínio acrescido que o ambiente atual exige de qualquer centro regional que tome decisões de implantação:

“A primeira questão que se coloca em todas as transacções é: será que vai ser reembolsado? Este negócio vai ter liquidez suficiente daqui a quatro, cinco, seis, sete anos? Os patrocinadores têm de ter muita responsabilidade no jogo. Qualquer negócio que dependa demasiado do EB-5 é um sinal de alarme. Não é esse o objetivo do programa. Tens de te certificar de que a pilha de capital está realmente no lugar e que há garantias de conclusão”.

A CanAm Enterprises tem operado como um centro regional EB-5 independente por mais de 20 anos, financiando mais de 75 projetos e levantando mais de US $ 4 bilhões em capital em setores imobiliários, de infraestrutura, hospitalidade e outros setores de desenvolvimento. Desde a aprovação da Lei de Reforma e Integridade EB-5 em 2022, a CanAm acompanhou um aumento de 1.500% no investimento direcionado a projetos rurais em todo o país, um número que Rosenfeld cita como evidência de que o programa está cumprindo a intenção original do Congresso. Os empréstimos por meio dos programas EB-5 e Capital de Reimplantação da CanAm normalmente variam de US$ 25 milhões a US$ 200 milhões. Mais de US$ 2,5 bilhões foram devolvidos aos investidores, um histórico que reflete a abordagem disciplinada de subscrição da empresa. Como corretora registrada na FINRA, a CanAm opera com os padrões de conformidade e transparência que os parceiros de desenvolvimento institucional esperam.

Para os promotores que avaliam se o EB-5 é a opção certa para um projeto específico, o ponto de partida é uma compreensão clara de como o instrumento funciona: onde se situa numa pilha de capital, o que distingue uma estrutura sólida de uma problemática, e que perguntas fazer a qualquer centro regional antes de se comprometerem. O JTC/CanAm EB-5 Investor Due Diligence White Paper foi escrito precisamente com esse objetivo. Abrange estruturas de pilha de capital, bandeiras vermelhas na seleção de projectos, as questões que os patrocinadores e investidores devem colocar, e o que a administração de fundos responsável parece na prática, e é amplamente considerado como o recurso mais útil para qualquer pessoa que se aproxime do EB-5 pela primeira vez ou que regresse a ele após as reformas RIA.

Transfere o Livro Branco sobre a devida diligência do investidor EB-5 para começar. Os promotores interessados em discutir um projeto específico podem visitar canamenterprises.com/for-developers ou contactar a nossa equipa diretamente através do número (212) 668-0690 ou info@canamenterprises.com.